Hogyan adózz az ingatlan bérbeadás után (2026)

2026. June 29. 06:35 Szerző: Nagy Attila Zoltán | Hírlevél | YouTube | Facebook

Kategória

Cikkünkben áttekintjük az ingatlan-bérbeadás adózásával kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat. Megbeszéljük, milyen adózási módok közül választhat a magánszemély bérbeadó, hogyan kell kezelni a közüzemi díjakat, mikor lehet kedvezőbb a tételes költségelszámolás, és mire kell figyelni az értékcsökkenés, az adóelőleg, a bizonylatolás és az áfamentesség kapcsán.

A leírtak általános tájékoztató jellegűek, nem minősülnek adótanácsadásnak. Mivel az adózási szabályok változhatnak, konkrét döntés előtt érdemes ellenőrizni az aktuális NAV-tájékoztatót, illetve könyvelő vagy adótanácsadó segítségét kérni.

Milyen adózási lehetőségek közül választhat a magánszemély bérbeadó?

Magánszemélyként történő lakóingatlan-bérbeadás esetén alapvetően két jövedelemmegállapítási mód közül lehet választani:

10%-os költséghányad alkalmazása,
tételes költségelszámolás.

Mindkét módszer esetén a megállapított jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Az SZJA kulcsa jelenleg 15%. A két módszer közötti különbség abban van, hogy a bevételből milyen módon lehet levonni a költségeket.

Hogyan adózol, ha a 10%-os költséghányadot választod?

A 10%-os költséghányad alkalmazásának lényege, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni. Más költség ebben az esetben nem számolható el külön.

A fizetendő SZJA képlete:

Fizetendő SZJA = bevétel × 0,9 × 0,15

Például ha az éves bérleti díjbevétel 3.000.000 Ft, akkor a 10%-os költséghányad 300.000 Ft. A jövedelem 2.700.000 Ft, ennek 15%-a 405.000 Ft SZJA.

A módszer előnye az egyszerűség: nem kell minden költséget külön számlával igazolni, és a számítás gyorsan elvégezhető. Jó állapotú, kevés költséggel fenntartható ingatlannál ez kedvező lehet.

Fontos azonban, hogy a 10%-os költséghányad választásakor az értékcsökkenési leírást és az egyéb igazolt költségeket sem lehet külön érvényesíteni. Ezért ha a ténylegesen felmerülő, igazolható költségek és az esetleges értékcsökkenés együttesen jelentősebbek, akkor érdemes megvizsgálni a tételes költségelszámolást is.

Hogyan kell kezelni a rezsit és a közüzemi díjakat?

Az ingatlan-bérbeadásnál gyakori kérdés, hogy a bérlőtől átvett rezsi vagy közüzemi díj bevételnek számít-e. A jelenlegi szabályok szerint nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott szolgáltatásnak – különösen a közüzemi szolgáltatásnak – a bérbeadó által a bérlőre áthárított díja, ha az áthárítás az igénybevétellel arányosan történik.

Ez jellemzően akkor alkalmazható, ha a bérlő a tényleges fogyasztás alapján fizeti meg a víz-, gáz-, áram- vagy egyéb közüzemi díjat, és a bérbeadó ezt változatlan összegben hárítja át.

Vannak azonban fontos kivételek. Nem tartozik automatikusan ebbe a körbe például:

a társasházi közös költség,
a társasház által fizetett biztosítás vagy takarítás díja,
a közös képviselő díjazása,
a felújítási alapba fizetett összeg,
a fix összegű rezsiátalány vagy költségtérítés,
az olyan díj, amelyet nem a tényleges fogyasztással arányosan hárítanak át.

Ha a bérleti szerződésben egyetlen fix összeg szerepel, amely tartalmazza a bérleti díjat és a rezsit is, akkor ez általában bevételként kezelendő. Ilyenkor csak a választott költségelszámolási módtól függően lehet költséget levonni.

Példa a 10%-os költséghányad alkalmazására

Tegyük fel, hogy a bérleti díj havi 250.000 Ft, vagyis éves szinten 3.000.000 Ft. A bérlő a közüzemi díjakat külön, tényleges fogyasztás alapján téríti meg, ezért ezek nem minősülnek bevételnek.

Éves bérleti díjbevétel: 3.000.000 Ft
10%-os költséghányad: 300.000 Ft
Jövedelem: 2.700.000 Ft
Fizetendő SZJA: 405.000 Ft

A tényleges adóteher ebben a példában a bérleti díjbevétel 13,5%-a, mert a 15%-os SZJA-t csak a bevétel 90%-a után kell megfizetni.

Mikor lehet kedvezőbb a tételes költségelszámolás?

Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó nyilvántartja a bevételeket és az ingatlan-bérbeadással kapcsolatban felmerült, igazolható költségeket. A jövedelem a bevételek és az elszámolható költségek különbsége.

Tételes költségelszámolás esetén elszámolható lehet például:

az ingatlan fenntartásával kapcsolatos igazolt költség,
a bérbeadáshoz kapcsolódó javítás, karbantartás költsége,
a bérbeadással összefüggő szolgáltatási díj,
bizonyos esetekben az értékcsökkenési leírás,
a közüzemi szolgáltatónak fizetett díj, ha az adott összeg bevételként is figyelembe veendő.

Ez a módszer akkor lehet kedvezőbb, ha az igazolt költségek és az elszámolható értékcsökkenés együttes összege meghaladja azt az összeget, amelyet a 10%-os költséghányaddal le lehetne vonni.

Nem elegendő azonban csak mechanikusan a 10%-os határt nézni. Figyelembe kell venni az adminisztrációt, a számlák meglétét, az értékcsökkenés szabályait, valamint azt is, hogy a 10%-os költséghányad választása esetén az értékcsökkenési leírást az adott időszakra elszámoltnak kell tekinteni.

Példa tételes költségelszámolásra

Tegyük fel, hogy a bérleti díj havi 250.000 Ft, vagyis éves szinten 3.000.000 Ft. Az ingatlanhoz kapcsolódó igazolt éves költség 200.000 Ft, az elszámolható értékcsökkenés pedig 300.000 Ft.

Éves bevétel: 3.000.000 Ft
Igazolt költségek: 200.000 Ft
Értékcsökkenés: 300.000 Ft
Összes elszámolható költség: 500.000 Ft
Jövedelem: 2.500.000 Ft
Fizetendő SZJA: 375.000 Ft

Ugyanez 10%-os költséghányaddal 405.000 Ft adót eredményezne. Ebben a példában tehát a tételes költségelszámolás 30.000 Ft-tal kedvezőbb.

Értékcsökkenés elszámolása ingatlan-bérbeadás esetén

Tételes költségelszámolás esetén bizonyos feltételekkel értékcsökkenési leírás is elszámolható. Az értékcsökkenés célja, hogy az ingatlan beszerzési értékének egy része évről évre költségként jelenjen meg.

Általános szabályként az épület szerkezetétől függően az éves leírási kulcs jellemzően:

hosszú élettartamú szerkezetű épületnél – például beton, tégla, kő – 2%,
közepes élettartamú szerkezetnél 3%,
rövid élettartamú épületnél 6%.

Az értékcsökkenési leírás alapja nem a mindenkori piaci ár, hanem főszabály szerint a megszerzésre fordított összeg, illetve az azt növelő, számlával igazolt értéknövelő beruházás összege, ha azt korábban nem számolták el költségként.

Az értékcsökkenés elszámolásánál különösen az alábbiakra kell figyelni:

csak tételes költségelszámolás mellett érvényesíthető,
a 10%-os költséghányad alkalmazásának időszakára az értékcsökkenést elszámoltnak kell tekinteni,
csak a bérbeadással érintett időszakra számolható el,
részleges bérbeadásnál területarányosítást kell alkalmazni,
haszonélvezői bérbeadásnál, öröklésnél vagy ajándékozásnál speciális szabályok merülhetnek fel,
az értéknövelő beruházásoknál a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

Öröklés, ajándékozás vagy haszonélvezeti jog esetén az értékcsökkenés elszámolhatósága nem mindig egyértelmű, ezért ilyen esetben különösen indokolt könyvelő vagy adótanácsadó segítségét kérni.

Időarányos értékcsökkenés példája

Tegyük fel, hogy az ingatlan bekerülési értéke 10.000.000 Ft, és téglaépületként évi 2%-os értékcsökkenési kulcs alkalmazható. Az éves értékcsökkenés 200.000 Ft.

Ha az ingatlan csak 180 napig volt kiadva, akkor az időarányos értékcsökkenés:

200.000 Ft / 365 × 180 = 98.630 Ft

Területarányos értékcsökkenés példája

Tegyük fel, hogy az 50 m2-es lakásból csak egy 20 m2-es szobát adunk ki. Az éves értékcsökkenés az egész lakásra 200.000 Ft.

Ebben az esetben az elszámolható értékcsökkenés:

200.000 Ft × 20 / 50 = 80.000 Ft

Kell-e számlát adni ingatlan-bérbeadás esetén?

Magánszemély ingatlan-bérbeadóként bizonyos esetekben adószám nélkül is végezhet bérbeadási tevékenységet. Ha a bérlő nem kér számlát, a bevételek nyilvántartása a bérleti szerződés, banki bizonylat, átvételi elismervény vagy más számviteli bizonylat alapján is történhet.

Ha a bérlő számlát kér, vagy a bérbeadó számlát kíván kiállítani, akkor adószámra van szükség. Ilyenkor számlázóprogram vagy megfelelő számlatömb használható, és figyelni kell az aktuális számlaadási és adatszolgáltatási szabályokra.

Akkor is célszerű írásos bizonylatot kiállítani vagy megőrizni, ha számla nem készül. A bevételekről és a költségekről érdemes külön nyilvántartást vezetni, például táblázatban. A költségként elszámolt tételekhez kapcsolódó számlákat, szerződéseket és igazolásokat meg kell őrizni.

Kell-e szochót fizetni az ingatlan-bérbeadás után?

A korábbi években az ingatlan-bérbeadásnál felmerülhetett EHO-fizetési kötelezettség, de ez a szabály már nem aktuális. A magánszemély ingatlan-bérbeadásából származó jövedelem után főszabály szerint 15% személyi jövedelemadót kell fizetni.

A szociális hozzájárulási adóval kapcsolatban mindig az aktuális szabályokat kell ellenőrizni, mert egyes jövedelemtípusoknál eltérő szabályok érvényesülhetnek. Lakóingatlan magánszemélyként történő bérbeadásánál a legfontosabb általános adóteher jellemzően a 15%-os SZJA.

Hogyan kell bevallani az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelmet?

Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, ezért az éves személyijövedelemadó-bevallásban kell szerepeltetni. A bevallás teljesíthető az eSZJA felületen, illetve szükség esetén az adott évre vonatkozó SZJA-bevallási nyomtatványon.

A korábbi években használt 18SZJA, 23SZJA vagy más évszámos nyomtatványok csak az adott adóévre vonatkoztak. Mindig az aktuális adóévre vonatkozó bevallási felületet vagy nyomtatványt kell használni.

A bevallásban szerepeltetni kell a bérbeadásból származó bevételt, a választott költségelszámolási módot, a költségeket, a megállapított jövedelmet, valamint az év közben megfizetett adóelőlegeket.

Adóelőleg megállapítása és befizetése

A magánszemély bérbeadónak általában negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megállapítania és megfizetnie az adóelőleget. Ez alól kivétel lehet, ha a bevétel kifizetőtől származik, és az adóelőleg megállapítására, levonására a kifizető köteles.

Az adóelőleg számításakor össze kell adni az adott negyedévben megszerzett bevételeket, majd a választott módszer szerint figyelembe kell venni a költségeket. Ha a bevétel és az elszámolható költségek különbsége pozitív, akkor a jövedelem után 15% SZJA-előleget kell fizetni.

Az év közben befizetett adóelőlegek az éves SZJA-bevallásban figyelembe vehetők, és csökkentik az éves fizetendő adót.

Családi kedvezmény érvényesíthető-e az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után?

Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része. Ezért a családi kedvezmény az általános szabályok szerint az ilyen jövedelemmel szemben is érvényesíthető lehet, ha a magánszemély jogosult a kedvezményre.

A családi kedvezmény konkrét érvényesítése függ a magánszemély egyéb jövedelmeitől, a jogosultsági hónapoktól és attól, hogy a kedvezményt egyedül vagy megosztva veszik igénybe.

Alanyi adómentes egyéni vállalkozás és magánszemélyként végzett ingatlan-bérbeadás

Tévedésre adhat okot, ha valaki egyéni vállalkozóként alanyi adómentes, és emellett magánszemélyként ingatlant is bérbe ad. Az alanyi adómentesség értékhatáránál az áfatörvény szerinti, belföldön teljesített termékértékesítések és szolgáltatásnyújtások ellenértékét együttesen kell vizsgálni.

Ez azt jelenti, hogy az egyéni vállalkozásból származó bevételek és az ingatlan-bérbeadásból származó, áfa szempontjából figyelembe veendő bevételek együttesen is érinthetik az alanyi adómentesség értékhatárát.

Az alanyi adómentesség értékhatára 2026-ban 20 millió Ft. A szabályozás több évre előre változhat, ezért az aktuális értékhatárt mindig érdemes ellenőrizni.

Melyik módszert érdemes választani?

Nincs minden helyzetben optimális módszer. A 10%-os költséghányad egyszerűbb, kevesebb adminisztrációval jár, és akkor lehet kedvező, ha kevés igazolt költség merül fel.

A tételes költségelszámolás akkor lehet előnyösebb, ha:

jelentős igazolt költségek merülnek fel,
elszámolható az értékcsökkenés,
felújítás, karbantartás vagy más bérbeadáshoz kapcsolódó költség jelentkezik,
a bérbeadó pontos nyilvántartást tud vezetni,
rendelkezésre állnak a szükséges számlák és bizonylatok.

A döntés előtt érdemes mindkét módszerrel kiszámolni a várható éves adót. Ha az eltérés jelentős, vagy az értékcsökkenés elszámolása kérdéses, célszerű szakemberrel egyeztetni.

Fontos figyelmeztetés: A cikk általános tájékoztató jellegű. Az adózási szabályok változhatnak, és egyedi élethelyzettől függően eltérő következményekkel járhatnak. Konkrét adóbevallás elkészítése vagy adózási döntés előtt ellenőrizd az aktuális NAV-tájékoztatókat, illetve kérj könyvelői vagy adótanácsadói segítséget.

Kapcsolódó témák: