Az ingatlan befektetés 10 fontos szabálya

Az ingatlan befektetés tíz fontos szabályát tekintjük át a cikkünkben. Azokra a tényezőkre térnék ki, melyek véleményem szerint fontosak, célszerű az ingatlan befektetés előtt átgondolni. Ezen szabályok betartásával csökkenthetjük az esélyét annak, hogy a későbbiekben egy nehezen eladható, kevésbé forgalomképes ingatlant kell eladnunk. Illetve a cikk második felében azokat a fontos befektetési szabályokat beszéljük meg, mellyel a kiadás kockázatai csökkenthetők.

 Az ingatlanpiaccal kapcsolatos alapvető tudnivalókat az alábbi előadásból ismerheted meg. Megbeszéljük az ingatlanpiacra ható legfontosabb tényezőket. Megismerheted a legfontosabb mutatókat, adatbázisokat, melyekkel összehasonlításokat végezhetünk, és megállapítható, hogy az ingatlanpiac drága vagy olcsó.

1. szabály: Gyorsan eladható, forgalomképes ingatlant vásároljunk

A befektetési célú ingatlan vásárlásnál tartsuk szem előtt, hogy olyan ingatlanokba célszerű a pénzünket befektetni, melyek forgalom képesek, és gyorsan eladhatók. Ezek általában azok az ingatlanok, melyeket a társadalom széles köre meg tud fizetni, meg tud vásárolni. Általában ezek a lakások. Természetesen egyedi esetekben lehetséges, hogy találunk jó befektetés a családi házak, üdülők piacán, azonban a magasabb eladási ár miatt, valószínűleg hosszabb ideig tart az értékesítése egy ilyen ingatlannak. Általános esetben tehát azt lehet mondani, hogy a lakás típusú ingatlan befektetés a leginkább forgalomképes és könnyen eladható. Bár az ingatlan befektetést hosszú távra tervezzük, ugyanakkor hasznos lehet, ha az eladásnál akár 1-2 hónap alatt is el tudjuk adni az ingatlant. Erre a legnagyobb esélyünk a lakás esetén van. Arra is gondoljunk, hogy nem mindig fog pörögni a lakáspiac, a jövőben is lesznek évek, amikor stagnálás, esetleg áresés lesz a piacon. Ilyenkor a tranzakció szám visszaesik, az ingatlanokat sokkal lassabban lehet eladni. Lehetséges, hogy a távoli jövőben ilyen körülmények között kell eladni majd a lakásunkat. Ekkor viszont előnyt jelent az, hogy egy kedvelt, frekventált helyen levő, széles társadalmi réteg által megfizethető ingatlant próbálunk meg eladni. Bővebben:

• Garázs befektetések: garázs vásárlás menete
• Panel lakás, mint befektetés: előnyök, kockázatok, mire figyeljünk..
• Lakásfelújítás és a befektetés: lakás felújítás kalkulációról

2. szabály: Nem mindig az olcsó ingatlan a jó befektetés

Emelkedő ingatlan árakat, akár kétszámjegyű drágulást tapasztalhatunk az ingatlanok piacán jelenleg. Értelemszerűen minden ingatlan befektető célja az, hogy olcsó ingatlant vegyen. Ugyanakkor egy ingatlan befektetési döntés során az ingatlan ára csak egyetlen tényező, amit a megtérülési számítások során figyelembe kell venni. További tényezők vizsgálatával tudjuk kalkulálni a megtérülését a befektetésnek, így tudunk dönteni arról, hogy valóban olcsó az ingatlan. Például hiába vannak a városnak olyan környékei, ahol akár 10-20 százalékkal is olcsóbban tudunk ingatlant vásárolni, ha a bérleti díjak is alacsonyabbak azon a környéken. Emiatt akár egy drágább, jó környéken történő ingatlan vásárlás is ugyanolyan megtérülési mutatókkal rendelkezhet, mivel magasabb bérleti díjért ki tudjuk adni.  Ráadásul az olcsó ingatlanok, olcsóbb környékek esetében nagyobb a veszélye annak is, hogy a jövőben sem lesz népszerű környék, így az ingatlanok nehezen eladhatók, az ingatlan árak jövőbeni emelkedése korlátozott, részletek: megtérülési számítás és kalkulátor. További részletek: 16 fontos mutató ingatlan befektetéshez

3. szabály: "Jó helyen" levő ingatlant vásároljunk

Befektetési célú ingatlan esetében sokszor félre kell tenni a saját elképzelésünket az ideális lakásról. Nem mi fogunk lakni az ingatlanban, így a lakásnak olyan paraméterekkel kell rendelkeznie, ami széles tömegek érdeklődését felkelti. Ez az ingatlan kiadása és későbbi eladása esetén lesz fontos. Hiába szeretjük mi a csendes kertvárosi környezetet, ha a bérlők jelentős része a belvárosi lakást preferálja, így az ingatlan befektetés során ne a saját igényeinket vegyük alapul. Az ingatlan befektetés első lépéseként célszerű a várost felmérnünk. Ha nincs ingatlanpiaci ismeretünk, akkor keressünk meg ingatlan közvetítőket a városban. Ha egy napot arra szánunk, hogy ingatlan közvetítőket megkeressük, a nap végére pontosan tudni fogjuk, hol vannak az ingatlan piaci szempontból kedvelt, könnyen eladható, és gyorsan kiadható ingatlanok. Azaz mi számít a városban "jó" helynek. Ezeken a helyeken keressünk befektetési célból ingatlanokat.

4. szabály: Minimalizáljuk a hibalehetőségeket

Saját tapasztalatom az, hogy ha befektetési célból vásárolunk ingatlant, akkor ez rengeteg további plusz munkát adhat nekünk. Elromlik a bojler, beázik a tető, csapot kell cserélni, konvektor romlik el, a gázkazán felülvizsgálatát kell elvégezni stb.. A munkák, problémák száma sokszorozódik, akkor ha több ingatlanunk van. Természetesen lehet azt gondolni, és elvárni a bérlőtől, hogy segédkezzen ezekben a munkákban, de nem mindent tudunk a bérlőre bízni. Illetve nem biztos, hogy ha a bérlő intézi a szakembert, akkor számunkra a legoptimálisabb megoldás valósul meg.

A fentiek miatt saját véleményem az, hogy a hibalehetőségeket minimalizálni kell, és ez már az ingatlan kiválasztása során is fontos szempont. Többek között a múltbeli rossz tapasztalatok miatt zárom ki a zárószinten levő lakás vásárlását, vagy a konvektoros, cirkó kazánnal ellátott egyedi fűtéses lakásokat. Talán a konvektoros fűtés kizárására nem kell magyarázatot adnom, de a cirkó fűtés korszerű, modern. Számos előnye van, ugyanakkor rengeteg hibaforrás és karbantartási költség is kapcsolódik hozzá. A távhős fűtési mód esetében pedig a fűtési rendszer amortizációja már a távhő árába be van építve, amit a bérlővel fizettetünk meg. Cirkó fűtési rendszer esetén számítsunk arra, hogy 10-15 év alatt egy kazánt korszerűsíteni, cserélni kell. Ennek költsége sok százezer forint is lehet, így a bérleti díj és megtérülési kalkulációban ezt is vegyük figyelembe. A fentiek saját szubjektív szempontjaim, számos előnye van a cirkó fűtésnek is, amit itt még nem is vettünk figyelembe. Részletek: Lakásfelújítás és a befektetés.

 5. szabály: Diverzifikáljunk

Az ingatlan befektetések területén is törekedjünk a diverzifikációra, azaz ha több ingatlant is tervezünk vásárolni, akkor a város különböző pontjain fektessünk be, még akkor is, ha ez többlet időráfordítást jelent. Kerüljük az olyan helyzeteket, hogy egy lépcsőházon belül több ingatlant vásárolunk, mert így a befektetés kockázata nagyobb lesz. A diverzifikáció eszköze lehet az is, hogy nemcsak közvetlen ingatlan befektetésben gondolkodunk, hanem ingatlan értékpapírokban, ilyenek az ingatlanpiaci befektetési alapok, REIT részvények, és ingatlanpiaci ETF-ek:

• REIT részvények, befektetések előnyei,buktatók
• Ingatlanpiaci befektetési alapok kiválasztási szempontjai

6. szabály: Megtérülést is kalkuláljunk

Hogy jó befektetés-e az ingatlan azt egy megtérülési számítással tudjuk eldönteni, így minden egyes megtekintett lakás, ingatlan esetében célszerű a megtérülési számításokat elvégezni. Egy teljes bejegyzésben tárgyaljuk az ingatlan befektetés megtérülését, így további részleteket erről nem írnék. A megtérülési kérdésekhez szükséged lesz az adózással kapcsolatos ismeretekre is: Hogyan adózz az ingatlan bérbeadás után.

7. szabály: Személyesen adjuk ki az ingatlant

Miután megvásároltuk a befektetési célú ingatlant, még nem vagyunk túl a munka nagy részén, ugyanis a jövőben folyamatosan ki kell adnunk a lakást. Ez alapesetben egy megfelelő rutin elsajátításával nem jelent különösebb problémát, összeszedtem azonban néhány sarkalatos pontot, amire nem árt, ha odafigyelünk.

Minden esetben találkozzunk személyesen is a bérlő jelöltekkel, és egy személyes beszélgetés után döntsük a kiadásról úgy, hogy lehetőleg több bérlő jelölttel is beszélünk. Ez sokak számára teljesen egyértelmű lehet, de gyakori, hogy az ingatlan befektetők ingatlan közvetítőre bízzák a kiadás folyamatát. Én azonban nem javaslom, hogy kiadjuk a kontrollt a kezünkből ezen a fontos ponton. Tehát ez nem jelenti azt, hogy ne vegyük igénybe közvetítő segítségét a kiadás során (bár pörgő lakáspiac esetén egy ingyenesen feladott hirdetésre lesz kb. 20-30 jelentkező), hanem azt, hogy mindenképpen személyes találkozó után döntsünk a bérlő kérdéséről.

8. szabály: Legyen bérleti szerződés

A bérlővel mindenképpen kössünk bérleti szerződést, még akkor is ha ismerős, barát lakja az ingatlant. A bérleti szerződésben a lehető legtöbb paramétert rögzítsük, gondolok itt olyanokra, hogy milyen állapotban adtuk át az ingatlant, milyen kulcsokat, egyéb eszközöket, bútorokat, gépeket adtunk át a bérlőnek. A mérőóra állásokat is rögzítsük. Gondoljuk át, hogy határozott, vagy határozatlan bérleti szerződést kötünk a bérlővel. A határozott idejű szerződés előnye, hogy a meghatározott időpontban automatikusan megszűnik, azaz nem vitatható a szerződés felmondásának jogossága. A hátránya a határozott idejű szerződésnek, hogy újra kell kötni folyamatosan. Részletek: Bérbeadás: hogyan kerüljük el a buktatókat.

9. szabály: Készíttessünk közokiratot

Bár többlet költsége van a közokirat készítésnek, ugyanakkor jelentősen lerövidítheti a bérlő kilakoltatásának folyamatát, abban az esetben, ha nem akar az ingatlanból kiköltözni. Mérlegeljünk, közokirat nélkül akár 1-1,5 év is eltelhet mire a bérlőt eltávolítjuk az ingatlanból. Az elmaradt bérleti díj behajtása kérdéses, tehát akár millió forintos nagyságrendű kárunk (elmaradt haszon) keletkezhet. Bár a közokirat többlet költség (egyoldalú esetében 20-25 ezer forint, kétoldalú közokirat pedig ennek a duplája), de a bérlő ingatlanból történő eltávolítását néhány hónapra rövidíti le. A közokirat készítés a mi költségünk lesz, de megállapodhatunk a bérlővel, és a szerződésbe is rögzíthetjük, hogy ha egy éven belül elköltözik, akkor a kaucióból levonjuk a közokirat készítés díját. Részletek: Bérbeadás: hogyan kerüljük el a buktatókat.

10. szabály: Fontos a személyes kontroll

Bár fölösleges tehernek tűnhet az ingatlan rendszeres meglátogatása, mégis fordítsunk gondot erre. Azaz célszerű a bérleti díjat személyesen az ingatlanban átvenni a bérlőtől. Ha nem tudjuk megoldani minden hónapban, minimum 2-3 havonta személyesen vegyük át a bérleti díjat. Ez egy jó indok arra, hogy egyúttal az ingatlan állapotáról is meggyőződjünk.