Ingatlan befektetés külföldön: Miért kockázatos a külföldi ingatlanvásárlás

Bejegyzésünkben a külföldi ingatlan befektetésekkel foglalkozunk. Népszerű téma a befektetők körében gyakorlatilag évek óta, hogy sokkal jobb hozamokat lehet elérni külföldön az ingatlan befektetésekkel. Megnézzük, mire érdemes odafigyelni, ha külföldi ingatlan befektetés mellett döntünk, illetve arra is kitérnék, milyen kockázatai vannak a külföldi ingatlan befektetéseknek.

Kezdjük a témát azzal, hogy a külföldi ingatlan befektetések időről időre népszerűvé válnak itthon is, főleg akkor, amikor a magyar ingatlan piacon stagnálnak esnek az árak. Több, mint egy évtizeddel ezelőtt a horvátországi ingatlan befektetések voltak divatosak, majd a 2008-as gazdasági válságot követően más országok is divatos kedvelt befektetési célpontokká váltak. Közvetítő cégek tucatjai foglalkoztak a floridai ingatlanok közvetítésével, de kedvelt a thaiföldi, bécsi, dubai ingatlan befektetés is.

Valószínűnek tartom, hogy a fenti lehetőségek egyikéről olvastál, hallottál te is, és vélhetően a jövőben is lesznek népszerű külföldi országok. Nézzük a legfontosabb szempontokat, megtérülési tényezőket, kockázatokat. Illetve mielőtt részleteznénk ezeket a szempontokat érdemes a külföldi ingatlan befektetéseket is szétválasztani aszerint, hogy saját magunk vásárolunk meg egy külföldi ingatlant, akár közvetítő segítségével, illetve az alternatív lehetőség, hogy különböző értékpapírok formájában fektetünk külföldi ingatlanokba. Ez a két fő kategória a magyar ingatlanpiacon is elérhető, beszéltünk is róla  a következő bejegyzésekben:

• Ingatlan bérbeadás, mint befektetés: hogyan kerüljük el a buktatókat
• Ingatlan befektetés megtérülése, megtérülési számítás és kalkulátor
• Megéri lakást venni, kiadni, érdemes lakásba, ingatanba befektetni?

A fentiek szerint tehát külön tárgyalom a saját ingatlan vásárlást külföldön és az ingatlan értékpapírokat.  Az ingatlanpiaccal kapcsolatos alapvető tudnivalókat az alábbi előadásból ismerheted meg. Megbeszéljük az ingatlanpiacra ható legfontosabb tényezőket. Megismerheted a legfontosabb mutatókat, adatbázisokat, melyekkel összehasonlításokat végezhetünk, és megállapítható, hogy az ingatlanpiac drága vagy olcsó.

Ingatlan befektetés külföldön: Saját ingatlan vásárlás

Ennél a befektetési lehetőségnél tehát arról van szó, hogy külföldön vásárolunk egy ingatlant, melyet kiadunk, és a bérleti díj, illetve az ingatlan várható áremelkedése jelenti a hasznot. Az interneten elérhető reklámokban gyakran találkozunk 8-12 százalékos hozamokkal, teljes ügyintézéssel. Ez tehát azt jelenti, hogy a közvetítő cégek gyakorlatilag mindent elvégeznek helyettünk, kezdve az ingatlan kiválasztását, adásvétel lebonyolítását, bérlők szerzését. Gyakran már bérlővel együtt vásárolhatók meg ezek az ingatlanok.

Látszólag tehát könnyen, gyorsan, egyszerűen fektethetjük be pénzünket külföldön. Azonban pont ez az egyszerűség rejt óriási veszélyeket. Egyrészt közvetítő nélkül valószínűleg soha nem jutna eszünkbe a külföldi ingatlan befektetés észszerű okok miatt, például nem ismerjük az ország nyelvét, nem vagyunk tisztában a törvényekkel, adózási szempontokkal, nem ismerjük a környéket, ahol ingatlant vásárolunk.

A fentiek után a kérdés az, hogy egy közvetítőben meg tudunk-e bízni, hogy a fentiekben hosszútávra megfelelő tanácsokat kapunk-e. Gondoljunk arra, hogy egy ingatlan befektetés hosszútávú befektetés. Mi történik akkor, ha nem pontosak a közvetítő információi, téved az ingatlan állapotával, környékkel kapcsolatban? Ehhez még vegyük hozzá, hogy az ingatlan közvetítő cég az eladásban érdekelt, mivel a jutaléka is az ingatlan értékesítéséhez kötött. Tehát a közvetítő célja az ingatlanok minél gyorsabb eladása.

Ez pedig azt jelenti, hogy érdekellentét van a befektető és az ingatlan közvetítő között. A hiányos információk pedig jelentősen megnövelhetik a kockázatokat. Gondoljunk csak a horvátországi Vir szigeteken engedély nélkül felhúzott nyaralókra, melyeket ledózeroltak, így több magyar ingatlan befektetőt is jelentős kár ért. Távoli országok ingatlan piacára nincs rálátásunk, a legtöbb információt valószínűleg a közvetítőtől fogjuk megkapni, így nem biztos, hogy tudni fogjunk épp nem egy buborék csúcsán vásárolunk. Példaként a floridai ingatlan piacot is megemlíthetnék. Mielőtt vonzó befektetések lettek a floridai ingatlanok, óriási buborék alakult ki a floridai ingatlanok piacán.  Százszámra épültek az ingatlanok Florida kisebb és nagyobb városaiban, melyek jelentős része üresen állt, majd pedig a válság nyomán hatalmasat zuhantak az ingatlan árak. Az alábbi képen Miami ingatlanpiaci árindexét követhetjük nyomon.

A grafikonon is láthatjuk, hogy több, mint 50%-ot estek az árak a 2006-os csúcsot követően.  Ezzel szemben például New Yorkban csak 25 százalékos áresést láthattunk a 2008-2009-es válságot követően.

(képek forrása: fred.stlouisfed.org)

Floridában egyébként korábban is volt egy ingatlanpiaci buborék a két világháború között. Ekkor egy-két év alatt négyszereződtek a telekárak Floridában, majd a buborék kipukkanásával évekkel korábbi mélypontra estek vissza a telekárak. A külföldi ingatlan befektetésekkel kapcsolatos gyakran elhangzó érv, hogy egyes nyugati országokban folyamatosan fejlődik a gazdaság, így az ingatlanárak is folyamatosan emelkedni fognak. A közelmúltból láthattunk erre is példát, hogy egyes események, milyen változásokat tudnak előidézni akár egy fejlett ország piacán is. Gondolok itt a Brexitre, melynek hatásai valószínűleg az ingatlanpiacon is érezhetők lesznek.

A fentiek még csak egy-egy külföldi ország általános ingatlanpiaci kockázatai voltak, nem beszéltük még az ingatlan elhelyezkedéséről, hiszen akár városon belül is vannak jó környékek, és vannak nehezen, vagy eladhatatlan ingatlanok. Hogyan fogjuk ezt ellenőrizni a távolból, vagy teljesen megbízunk a közvetítőben a környéket illetően? Ha pedig egy jó környéken vásárolunk ingatlant, akkor is előfordulhat, hogy hosszú évek alatt megváltozik, átalakul a környék, például egy forgalmas utat vezetnek át a környéken, vagy a lakók társadalmi összetétele változik meg a rossz irányba. Ezeket a változásokat érzékelni tudjuk, ha az ingatlan közelében élünk, vagy rendszeresen látogatjuk az ingatlant. Külföldi ingatlan befektetés esetén azonban valószínűleg nem fogjuk havonta megnézni az ingatlant. Következő probléma, hogy hogyan mérjük fel az ingatlan műszaki állapotát. Fénykép alapján fogjuk megvásárolni az ingatlant? Ez is számos kockázatot hordoz, hiszen később kiderülhet, hogy nem minden van pontosan úgy, vagy nem épp az ingatlan hibáit nem látjuk a fényképeken stb..

Következő probléma, hogy a külföldi ingatlan befektetés egyúttal külföldi devizába történő befektetés is. Azaz dollárban, euróban, kunába, angol fontban stb.. vásároljuk meg az ingatlant. Ha a vásárlást követően a forint árfolyama erősödik a külföldi devizával szemben, akkor árfolyam veszteségünk képződik, ha pedig a forint gyengül, akkor árfolyam nyereségünk lesz. Ugyanez igaz a bérleti díjból származó bevételekre is, azaz a forint erősödésével csökken a bérleti díj, így az ingatlan befektetésünk hozama. A forint árfolyama mellett a külföldi deviza árfolyam változásaira is legyünk tekintettel, példaként az angol font árfolyam változását hoznám fel. A brexit népszavazást követő hónapokban 20 százalékot értékelődött le az angol font a dollárral szemben.  

Egy ingatlan kiadás során menet közben számos probléma merül fel, karbantartás válik szükségesség, hibákat kell kijavítani, a bérlő elköltözik, nem fizet a bérlő stb.. A kérdés az, hogyan oldjuk meg ezeket a problémákat, tudjuk-e hogy milyen jogai vannak a bérlőnek a külföldi ország törvényei szerint, hogyan lehet a bérlőt kirakni az ingatlanból, ha nem fizet stb.., hogy találunk szakembereket egy karbantartási munkára stb.. Mondhatjuk azt, hogy a közvetítő céggel fogjuk ezeket a problémákat intézni, azonban ez egyúttal azt is jelenti, hogy többlet költségek merülnek fel, illetve mi lesz akkor, ha a távoli jövőben a közvetítő cég befejezi tevékenységét, csődbe megy stb..

További probléma a diverzifikáció, azaz egyetlen ingatlant vásárolunk meg, vagy sokat? Az egyetlen ingatlan megvásárlása gyakorlatilag olyan, mintha egyetlen részvénybe fektetnék a pénzünket, így a kockázatok (melyeket fentebb részleteztem) nagyok. A fentiek mellett minden esetben készítsünk megtérülési számításokat, ennek részleteit itt beszéltük meg.

Összességében tehát azt lehetne mondani, hogy ha nem ismerjük az ország nyelvét, törvényeket, adózási szabályokat, és nem vagyunk képesek az ingatlanpiacáról tájékozódni, rendszeresen az ingatlant megtekinteni, akkor óriási kockázatot vállalunk az ingatlan befektetéssel. Sajnos a közvetítő és a befektető közötti érdekellentét miatt a közvetítő nem tekinthető hiteles személynek ahhoz, hogy több millió forintos döntés erre alapozzunk.

A fentiek ellenére ugyanakkor van más lehetőség arra, hogy külföldi ingatlanba fektessünk pénzüket. Ezt pedig a különböző ingatlan értékpapírokkal tudjuk megtenni.

Külföldi ingatlan befektetés értékpapírokkal

A külföldi ingatlan befektetések esetén lehetőségünk van arra, hogy nem egyetlen külföldi ingatlant vásárolunk meg, hanem értékpapírba fektetjük ezt  a pénzt. Milyen értékpapírokkal fektethetünk be a külföldi ingatlan piacokon? A három lehetséges megoldás:

• Ingatlan hasznosító tőzsdei társaságok részvényeit (REIT) vesszük meg
• REIT társaságok részvényeiből kialakított portfóliót vásárolunk meg, REIT ETF alapok
• Hagyományos ingatlan befektetési alapokba fektetjük a pénzünket

Külföldi tőzsdéken több évtizedes múltja van az ingatlan hasznosító társaságoknak, melyeket REIT néven találunk meg a tőzsdéken. Ezek a társaságok ingatlanokat vásárolnak, ezeket kiadják, és a bérleti díjból származó bevétel jelentős részét osztalék formájában (osztalék hozamok 2-12% között mozognak) kifizetik a részvényesek felé. Az ingatlanok kezelését tapasztalat szakemberek végzik helyben. A díjazásuk gyakran összefügg a társaság eredményeivel. A társaságnak szigorú számadási és jelentési kötelezettségei vannak. A részvényeket pedig a tőzsdén értékesíthetjük, gyakorlatilag percek alatt felszámolhatjuk az ingatlan befektetéseket.

Mindez jól hangzik, azonban a REIT részvényeknek is vannak kockázataik. Például ebben az esetben is meg kell néznünk, hogy mit veszünk, azaz milyen ingatlanok vannak a REIT tulajdonában. Országon belül is jelentős különbségek vannak például Egyesült Államok esetében nézzük meg Detroit és New York ingatlan piacát. A fentiek mellett a REIT részvények árfolyama elrugaszkodhat a társaság tulajdonában levő ingatlanok értékétől. Akár jelentős túlárazások is kialakulhatnak, így célszerű ellenőrizni a részvény kapitalizációja és az ingatlan vagyon közötti különbséget is. A REIT részvényekről részletesen itt beszéltünk: REIT részvények, befektetések előnyei,buktatók.

A REIT részvények mellett külföldi ingatlanbefektetés szempontjából jó lehetőséget jelent a REIT ETF. Ezek olyan tőzsdén kereskedett alapok, melyek portfóliója REIT társaságok részvényeiből áll. Egyetlen REIT ETF megvásárlásával gyakorlatilag több REIT társaságban szerzünk tulajdonrészt, ez akár több száz társaságot is jelenthet. A diverzifikáció teljes mértékben kialakítható REIT ETF segítségével. Az alábbi képen egy olyan REIT ETF portfólióját látjuk régiók szerinti bontásban, melyben több, mint 400 REIT részvény található:

(kép forrása: etfdb.com)

 

REIT ETF alapokról bővebben:

• Ingatlanpiaci ETF: előnyök, hátrányok, mire figyeljünk
• Jelzálog fedezetű befektetések, kötvények, mortgage ETF-ek
• Ingatlanpiaci befektetési alapok kiválasztási szempontjai