Panel lakás, mint befektetés: előnyök, kockázatok, mire figyeljünk..

Bejegyzésünkben a panel lakással, mint befektetéssel foglalkozunk. Megbeszéljük az előnyeit ennek a befektetési formának, illetve kitérek azokra a fontos szempontokra, amit a panel lakás vásárlás, kiadás előtt célszerű mérlegelni. A panel lakásoknak korábban egyfajta negatív megítélése volt a köztudatban, tekintettel arra, hogy korszerűtlenek voltak, illetve magas távhő költségekre számíthattak a panel lakásban lakók. Ráadásul a szürke betonépületek is kifogásolhatók voltak esztétikailag.

Mára azonban a fenti helyzet jelentősen megváltozott. Egyrészt a panel lakások korszerűsítésen estek át. Ez jelentheti a hőszigetelést, nyílászárók cseréjét, lépcsőház felújítását. De a fűtési rendszer is korszerűsítésre kerülhetett, azaz új radiátorokat, egyedi mérős megoldásokat alakítottak ki a legtöbb panel tömbben. Ráadásul a hőszigeteléssel együtt eltűnt a szürke beton és színes épületek vették át a helyét, ami esztétikailag is szebb látványt nyújt.  A panel épületek környezetében található zöld területeken is változások történtek, korszerű játszóterek, és parkosítás történt, így valóban szép környezetet alakítottak ki sok helyütt országszerte. A fentiek nagy részét feltételes módban írtam, mert a magyarországi panel épületek nagy többségére igaz, de nem minden épülettömb esetében történt meg a korszerűsítés. Tehát lehetnek kivételek.  A fenti rövid bevezető után nézzük meg a befektetési szempontokat, azaz milyen előnnyel járhat egy panel lakás befektetési célú megvásárlása.

1) Panel lakás, mint befektetés: Árazási kérdések

A panel lakás olcsóbb, mint a tégla. Az "olcsó" jelző alatt azt kell értenünk, hogy a bevételek, és a bekerülési költségek viszonyában olcsó, jó befektetésnek tekinthető a panel lakás. A megtérülési kérdésekben nem mennék bele, mivel egy külön cikkben részletesen megnéztük a számítás módját: Ingatlan befektetés megtérülése, megtérülési számítás és kalkulátor

A panel lakás olcsó témához még az is hozzá tartozik, hogy a tégla lakásoknál kicsivel olcsóbbak a panelek. Ugyanakkor kiadási szempontból nincs különbség, azaz a bérleti piacon önmagában azért, mert a lakás tégla nem lehet több bérleti díjat elkérni, ha ugyanolyan állapotú ingatlanokról beszélünk.

2) Panel lakás, mint befektetés: Gyorsan eladható

A panel lakás gyorsan eladható, ami részben annak is köszönhető, hogy széles tömegek által megfizethető lakáscélú ingatlan. Ez pedig előnyt jelenthet egy befektetésnél, azaz könnyen, gyorsan eladható, ugyanígy könnyen kiadható.

3) Panel lakás, mint befektetés: Távhős fűtés előnyei

Ha kiadási, azaz befektetési célból vásárolunk panel lakást, akkor úgy gondolom a távhős fűtésnek számos előnye van. Többek között a rendszer amortizációja nagyrészt be van építve a távhő szolgáltatás árába, így kisebb amortizációval számolhatunk, mint egy egyedi fűtéses lakás esetén. Nincs a lakásban kazán, bojler, esetleg átfolyó vízmelegítő, kémény. Ezeket rendszeresen felül kell vizsgálni, karbantartani. Továbbá számíthatunk arra, hogy 10-15 éves távon a készülékek cseréjére is szükség lehet. Ráadásul a fűtési rendszerben előbb felsorolt elemek plusz hibaforrást is jelentenek, így a meghibásodásuk, illetve a javíttatásukról történő gondoskodás plusz időráfordítás.

Természetesen a távhős fűtésnek vannak hátrányai is, például nehezebben szabályozható. Az egyedi mérés, költség megosztás nem teszi lehetővé, hogy teljesen minimalizáljuk, vagy kikapcsoljuk a fűtést. Alapdíjat is kell fizetni a nyári hónapokban stb.. Ugyanakkor ezek a tényezők abban az esetben lennének fontos szempontok, ha saját magunk lakjuk az ingatlant, ráadásul a korszerű hőszigetelés miatt a távhő díjak alacsonyabbak, így a bérlőknek sem jelent problémát, hátrányt a panel lakás bérlése.

A panel lakások fűtési rendszerének kialakításában is háromfajta megoldással találkozhatunk, így a vétel során már erre is célszerű odafigyelni. Az egyik megoldás, amit a legritkábban alkalmaznak, hogy korszerű, elektromos hőmennyiség mérő kerül felszerelésre. Ez a lakásonként bemenő, illetve kijövő hő alapján állapítja meg a fogyasztást. Ez inkább az új építésű, de távhős lakásoknál figyelhető meg. Ugyanakkor találkoztam már olyan panel felújítással, ahol ez a megoldás került megvalósításra, régi panel lakásoknál is. A lépcsőházban a bejárati ajtók fölé kerültek a hőmennyiség mérők egy átlátszó dobozba. Ebben a megoldásban a lakáson belül az összes csővezeték és radiátor is cserére kerül, és korszerűsítve van. Ennek a megoldásnak további előnye, hogy ténylegesen elzárható a fűtés, azaz a radiátorok letekerésével a hőmennyiség mérő nem fog mérni. A teljes képhez hozzá tartozik, hogy a hőmennyiség mérő készüléket 6-8 évente cserélni kell, melynek költségek kb. 30 ezer forint.

Mivel a fenti megoldás jelentős átalakítási költségekkel jár, így a legtöbb panel lakásban nem ez lett megvalósítva, hanem az ún. radiátorokra szerelt digitális vagy analóg költség megosztó. Ez gyakorlatilag a félmegoldás, az átmenet az általány díj és a teljes hőmennyiség mérés között. Itt ugyanis a távhő díjának egy részét a panel lakás alapterülete alapján határozzák meg. A maradékot (általában 40%-ot) pedig a radiátorokra szerelt hőmennyiség mérők között osztják el. Azaz ha egyik lakó a többi lakóhoz képest kevesebbet fűt, akkor a radiátorokra szerelt költségmegosztó alapján veszik ezt figyelembe. A radiátorokra szerelt költség megosztót is cserélni kell 6-8 évente, melynek darabja 5-10 ezer forint között mozog, és minden radiátorra szükséges egy darab.

A harmadik megoldás pedig az az eset, amikor nincs költség megosztás, sem hőmennyiség mérés, azaz a házba beérkező hőmennyiséget a lakók négyzetméter  arányosan fizetik.

• Ingatlan értékpapírokba történő befektetés
• Ingatlan-kezelő vállalatok szűrése, értékelése
• Ingatlan ETF-ek, befektetési alapok
• Osztalék mutatók használata a gyakorlatban
• Saját ingatlan vásárlás folyamata, lépései
• Ingatlan típusok, ingatlan állapotának értékelése
• Ingatlan kiadás szempontjai, lépései

Mire figyeljünk panel lakás vásárlásakor?

A fenti előnyök után érdemes szem előtt tartani, hogy a panel lakások esetében az elhelyezkedésnek döntő szerepe lehet. Bár most, amikor pörög a bérleti és ingatlan piac úgy gondolhatjuk, hogy minden kiadható, azonban már most érdemes a szűk esztendőkre is gondolni. Az ingatlan kiadhatóságát, későbbi eladhatóságát javíthatjuk azzal, ha körültekintően vásárolunk.  Gondolok itt arra, hogy a panel lakás, mint befektetés elsősorban a fővárosban és a nagyvárosokban jöhet szóba. Itt is a fejlődő nagyvárosokat válasszuk befektetési célként, mivel az országon belül is nagy népesség átrendeződés történhet a jövőben, ahogy az elmúlt években is tapasztalható volt.  A nagyvárosokon belül is vannak kedvelt övezetek, részek, ahol esetleg a panel lakások ára magasabb is, ugyanakkor ez nem feltétlenül jelent problémát.  Értelemszerűen minden ingatlan befektető célja az, hogy olcsó ingatlant vegyen. Ugyanakkor egy ingatlan befektetési döntés során az ingatlan ára csak egyetlen tényező, amit a megtérülési számítások során figyelembe kell venni. További tényezők vizsgálatával tudjuk kalkulálni a megtérülését a befektetésnek, így tudunk dönteni arról, hogy valóban olcsó az ingatlan. Például hiába vannak a városnak olyan környékei, ahol akár 10-20%-kal is olcsóbban tudunk ingatlant vásárolni, ha a bérleti díjak is alacsonyabbak azon a környéken. Emiatt akár egy drágább, jó környéken történő ingatlan vásárlás is ugyanolyan megtérülési mutatókkal rendelkezhet, mivel magasabb bérleti díjért ki tudjuk adni.  Ráadásul az olcsó ingatlanok, olcsóbb környékek esetében nagyobb a veszélye annak is, hogy a jövőben sem lesz népszerű környék, így az ingatlanok nehezen eladhatók, az ingatlan árak jövőbeni emelkedése korlátozott. 

Érdemes tehát megfelelő piackutatást végezni, azaz kérjük ki azoknak a véleményét (legtöbbször ingatlan közvetítők), akik tisztában vannak a város, városrész ingatlan piacával. A bérlők által kedvelt városrészeket preferáljuk mi is. Ahogy fentebb utaltam rá, nem az számít, hogy most bárhol, bármit ki lehet adni, hanem arra törekedjünk, hogy majd akkor is könnyen kiadható lakásunk legyen, amikor kisebb lesz az igény a bérlet ingatlanokra. Természetesen a fentiekre hatással lehet a távhő költségének a változása is, illetve az is számítani fog, hogy a fenti három távhős megoldásból, milyen típusú ingatlanról van szó.

A panel lakások esetében általában a 4 és 10 emeletes kivitelezésekkel találkozhatunk. Általában a 4 emeletes panel lakások a ritkábbak, de a négyzetméter áruk is magasabb lehet. Érdemes ezt a típust preferálni, ha nincs jelentős különbség a 4 és 10 emeletes között árazásban. A 10 emeletes panel lakások esetében vegyük figyelembe, hogy a felső szintek (7-10) már nehezebben, lassabban eladhatók, az alsó szinten pedig nagy lehet a zaj. További mérlegelendő szempont a lift elhelyezkedése. A lakás közvetlen közelében levő lift zaj forrása lehet.  A helyszíni szemle során figyeljünk arra is, hogy a panellakás ablakai milyen közterületre nyílnak, például forgalmas útra, vagy belső parkra, játszótérre. Transzformátor házak, egységek is gyakran találhatók a panel lakások környezetében, a kérdés, hogy ezek mennyire vannak közel a kiválasztott panel lakások. Egyrészt esztétikailag sem szép látvány, másrészt a későbbi eladók szemében esetleg probléma forrása lehet. Továbbá van-e a ház közvetlen közelében kocsma, vagy étterem. Ezek a zaj miatt lehetnek fontos szempontok. Nyáron nyitott ablakoknál még a magasabb emeletekre is felszűrődhet az utca zaja. Ezek a szempontok a saját megfigyeléseimen alapulnak, erősen szubjektív véleménynek tekintendők.

A fentiek lettek volna a legfontosabb szempontok a panel lakás befektetéssel kapcsolatban. Ahogy a téma kifejtése során is utaltam rá, mivel a panel lakás négyzetméter ára alacsonyabb, mint a tégla lakásé. Ugyanakkor kiadhatósága megegyezik a tégla lakásokéval, így hozam szempontjából jobb befektetésnek tekinthető. További előnynek gondolom a távhős fűtést, az amortizációs tétel miatt, de a fentiek csak akkor érvénesek, ha a megfelelő egyedi távhős hőmennyiség mérős megoldást választjuk, illetve figyelembe vesszük az elhelyezkedéssel kapcsolatos szempontokat is. A panel lakás vásárlása során ne feledkezzünk meg arról, hogy az ingatlant nem csak most kell kiadnunk, hanem majd a távoli jövőben is, így inkább most fordítsunk több időt a megfelelő, ideális panel lakás megkeresésére, vagy esetleg vállaljunk minimális többlet költséget, mint hogy később egy nehezen kiadható, vagy eladható ingatlanunk legyen.