Befektetési célú lakásfelújítás: rejtett hibák, költségnövelő tényezők

Cikkünkben a befektetési célra vásárolt ingatlan felújításával kapcsolatos szempontokat beszéljük meg. Egyrészt kitérek arra, hogyan lehet eldönteni, megéri-e felújítani egy ingatlant, illetve megbeszéljük a legfontosabb tényezőket, melyek alapvetően meghatározzák a lakás felújítás költségeit, így már a befektetési célú lakás megvásárlása előtt nem árt ha figyelünk ezekre a szempontokra.

Lakásfelújítási kalkulációk

A lakásfelújítás két befektetői magatartás esetén kerülhet szóba. Az egyik eset, hogy hosszú távra szeretnék lakást vásárolni befektetési célból. Ebben az esetben a felújításnak az a célja, hogy ezáltal magasabb bérleti díjat tudjunk beszedni, ezzel pedig növelhetjük a befektetésen elért hozamot. A másik eset, amikor kifejezetten az a cél, hogy felújítsunk egy rossz állapotban levő ingatlan, majd magasabb piaci áron eladjunk. Ez utóbbi eset inkább a vállalkozás kategóriája, mint a befektetés területe, mivel folyamatosan aktív részvételt kíván. A két esetet célszerű elkülöníteni, ugyanis másképpen kell a megtérülést kalkulálnunk. Nézzük először az első esetet.

Bérleti célra vásárolt lakást megéri-e felújítani?

Miután megvásároltunk befektetési célból egy ingatlant el kell döntenünk, hogy a bérbeadás előtt milyen felújításokat szeretnék elvégezni. Ez egy ideális időpont lehet a felújításra, mivel még nincsenek bérlők, az ingatlant nem lakják. A kérdés azonban az, hogy érdemes-e felújítani a lakást? Hogyan kalkuláljunk, milyen esetekben éri meg felújítani az ingatlant? Az első szempont ennél a kalkulációnál az lenne, hogy ha felújítjuk a lakást, akkor várhatóan 15 év alatt lelakják a bérlők, azaz kalkuláljunk úgy, hogy 15 év alatt gyakorlatilag a beruházásunk amortizálódik. A másik oldalon pedig ott van az a tényező, hogy egy felújított lakást gyorsabban ki tudunk adni, illetve akár magasabb bérleti díjat is elkérhetünk ebben az esetben. Itt jön tehát a piackutatás rész, vizsgáljuk meg, hogy az átlagos, illetve a felújított lakások bérleti díjai, hogyan alakulnak. Ezt a különböző apróhirdetési és ingatlan portálokon, vagy ingatlan közvetítőknél történő érdeklődéssel is kideríthetjük. Ha elvégeztük a piackutatást, akkor már számszerűsíthető, hogy mekkora bevétel növekedést okoz ha felújítjuk az ingatlant, illetve az amortizációt (a beruházás költségét 15 évre osztjuk el) figyelembe véve kiszámolható, hogy megéri-e a lakást felújítani.

Mikor célszerű felújításon gondolkodni a bérbeadás előtt?

Saját véleményem az, hogy ha egy "eredeti" fürdőszobás, konyhás lakást tervezünk bérbe adni, akkor ebben a helyzetben nem árt erősen elgondolkodni a felújításon. Az "eredeti" szó alatt itt azt értem, hogy a lakásban a burkolatok, a konyha, a fürdőszoba 30-50 éves. Gyakran a lakás építéskori állapotát tükrözi. Valószínűleg a lakás árában is érvényesíteni tudtuk, hogy a felújítandó állapotot, így ilyen helyzetben erősen ajánlott a fenti kalkuláció elvégzése, ugyanis az esetek többségében a bérleti díjat jelentősen növelni tudjuk a felújítás után. További előny, hogy egy erősen felújítandó lakást szűkebb rétegnek, alacsonyabb bérleti díj mellett tudunk kiadni. Nagy esély van rá ilyenkor, hogy olyan személyeknek adjuk ki a lakást, akiknek sokkal könnyebben lesz anyagi problémájuk, ami a bérleti díj fizetésében már minket, befektetőket is érintő probléma lesz.

A felújítási kérdés eldöntése után sor kerülhet a bérlők keresésére, az ingatlan meghirdetésére.  Egy korábbi cikkben már javasoltam, hogy mindig személyesen adjuk ki az ingatlant, ne bízzuk másra a bérlő keresés folyamatát (Az ingatlan befektetés 10 fontos szabálya), de ezen felül már a közművekkel kapcsolatos szempontokat is gondoljuk át.

Eladási célra vásárolt lakást megéri-e felújítani?

A másik eset tehát, amikor kifejezetten azzal a céllal vásároljuk a lakást, hogy felújítás után magasabb áron adjuk el. Ebben a helyzetben a megtérülési kalkuláció eltér a fentiekben ismertetettől. Ugyanis ekkor azt kell megvizsgálnunk, hogy a tervezett felújítás után mennyit fog érni az ingatlan. Ezt ismét az apróhirdetési, ingatlan portálokon, ingatlan közvetítőknél végzett piackutatásra kell alapoznunk. Azaz nézzük meg, hogy a kiválasztott lakás környékén, milyen áron kínálják az ingatlanokat. A felújítás kalkulációja során itt lehet az első hibát elkövetni, azaz a kínálati árak alapján határozzuk meg az árat. Ne feledkezzünk meg tehát arról, hogy általános esetben a kínálati árból alkudni szoktak a vevők (5-10%-ot, esetenként akár 20%-ot is), így a hirdetési portálokon látható árakat korrigáljuk lefelé. (Tisztában vagyok azzal, hogy pörgő ingatlanpiac esetén akár felfelé történő licitálásra is láthatunk példát, azonban nem ez az általános eset.)  Következő hiba, amit elkövethetünk a lakás felújítás kalkuláció során, hogy nem a környékbeli ingatlanokkal vetjük össze az ingatlanunkat. Ügyeljünk tehát arra, hogy kifejezetten a kiválasztott lakás közelében levő ingatlanok árait vegyük figyelembe. Akár városon belül is jelentős négyzetméter ár eltérés tapasztalható, de még az emeletek között is különbség van (például a negyedik emeleti ingatlan estében 10%-os korrekciót hajthatunk végre). 

A fenti folyamat eredményeképpen tehát tudni fogjuk, mennyiért  lehet eladni felújított állapotában az ingatlant. A további kalkulációhoz már csak két dologra van szükség. Az egyik az ingatlan bekerülési költsége, a másik pedig a felújítási költségek becslése. A lakás bekerülési költségét viszonylag könnyű meghatározni, mivel a vételár és még néhány járulékos (vagyonszerzési illeték, ügyvédi munkadíj) költségből tevődik össze (részletesen tárgyaltuk, a következő bejegyzésben: megtérülési számítások és kalkulátor). A felújítási költségek megbecsléséhez viszont már nagyobb gyakorlat kell. Egyrészt pörgő lakáspiac mellett az építőanyag árak is emelkednek, másrészt a szakmunka árát is nehéz előre meghatározni. Az a tapasztalatom, hogy ugyanarra a munkára kért árajánlatok között akár 2-3-szoros eltérés is lehet, így az első időszakban, nagy utánajárást fog igényelni a felújítási költségek becslése.

Ugyanakkor, ha már dolgoztunk együtt szakemberekkel, akkor könnyebben fogunk tudni kalkulációt végezni a költségekre vonatkozóan. Konkrét lakás felújítási árak meghatározására én sem vállalkoznék. Ahogy fentebb is írtam, ugyanarra a munkára 2-3szoros áreltérések is lehetnek, országon belül pedig valószínűleg még nagyobb a szórás. A bejegyzés további részében azokat a tényezőket vizsgáljuk meg, melyek felújítása jelentős költségekkel jár, így akár kiadási célból, akár eladási célból vásárolunk, érdemes odafigyelni rá. Az alábbiakban néhány fontos tényezőt, költségelemet beszélünk meg. Ezekre akkor is érdemes odafigyelni, ha kiadási célból vásárolunk lakást, és akkor is, ha kifejezetten felújítani és eladni szeretnénk az ingatlant.

Lakásfelújítás elemei: Az elektromos hálózat

Az elektromos hálózat vizsgálatára már az ingatlan első megtekintésekor legyen gondunk, ugyanis jelentős költségelem a felújítása. Laikusként is felismerhetjük a régi olvadó biztosítékokat (lásd alábbi kép), vagy bakelit kapcsolókat, melyek évtizedekkel ezelőtti elektromos hálózatról árulkodnak. Az ilyen alumínium vezetékekkel kiépített hálózatokat nem a mai készülék fogyasztására tervezték, így a későbbiekben számos probléma forrása lehet. Gyakori egyébként, hogy a felújítással foglalkozó befektetők a fentiek ellenére meghagyják a régi vezetéket, így ha már korszerű kismegszakítók vannak az olvadó biztosítékok helyén. Ezek megléte tehát nem bizonyítéka annak, hogy az elektromos hálózat felújításra került. Ha már réz vezetékek vannak a kapcsolók, konnektorok mögött az alumínium helyett, akkor lehetünk biztosak abban, hogy az elektromos hálózat felújított.  Különösen akkor fontos a fenti kérdés tisztázása, ha hosszú távon, kiadási célból szeretnénk megvásárolni az ingatlant. A felújítás azért jár jelentős költséggel, mert a régi rendszerekben a vezetéket -külső cső nélkül- egyszerűen a vakolat alá helyezték el, így egy új rendszer kiépítéséhez a falat végig kell vésni, újracsövezni, és a csövekbe réz vezetéket behúzni. Ez persze együtt jár a kapcsolók, konnektorok cseréjével. Az alábbi képen régi olvadó biztosítékokat látunk. Ilyen esetben szinte biztos, hogy régi alumínium vezetékes hálózat van kiépítve.

Az alábbi képen egy kismegszakítókat tartalmazó biztosíték tábla látható.

Lakásfelújítás elemei: A fűtési rendszer

Másik jelentős költségforrás a fűtési rendszer, illetve annak korszerűsítése. Itt több eset is lehetséges. Kezdjük az egyszerűbb helyzettel, amikor az ingatlan távhős fűtéssel ellátott. Ebben az esetben csak radiátorok vannak az ingatlanban, cseréjük megoldható, és a felújítás nem jár jelentős költséggel. A fűtéshez szükséges meleg víz távolról érkezik, a távhő díjába be van építve a rendszer amortizációja. Véleményem szerint ideális megoldás a távhős lakás választása, akkor ha hosszú távra, kiadási célból vásárolunk ingatlant. Ha kifejezetten a felújítás és eladás a cél, akkor már nem ilyen egyértelmű a helyzet, ugyanis a vevők jobban preferálják egy egyedi fűtési módot (a panellakás fűtési módjairól itt beszéltünk bővebben).

Konvektoros fűtési mód estében a konvektorok állapotát célszerű ellenőrizni, bár cseréjük megoldható, de ha az összes konvektort cserélni kell, már jelentős költségekkel kalkulálhatunk. Problémát jelenthet ha a konvektor kéménybe van vezetve, ilyenkor a kémény állapotát is célszerű ellenőrizni. Az új konvektorok egyébként már gazdaságosabban üzemeltethetők, mint a régiek.

A harmadik, elterjedt fűtési mód a cirkó gázkazán. Ez egy kedvelt és korszerűnek számító fűtési mód. A meleg vizet egy helyen állítja elő a kazán, majd egy keringető szivattyú segítségével jut el a meleg víz a radiátorokba. A korábbi, régebbi változatok még nyílt égésterűek, azaz a lakás levegőjét használják fel a gáz elégetéséhez. Ilyen ingatlanban számíthatunk arra, hogy ha cserélni kell a kazánt, már csak zárt égésterűre tudjuk cserélni, ami viszont a beépítését bonyolíthatja, például azért, mert egy csövön keresztül a lakáson kívülről kell behozni a levegőt. A jelentősebb átalakítás felvetheti a gázterv készítését is, ami újabb költségelem, így azt lehetne mondani, hogy a cirkó kazános lakások esetében célszerű a legjobban odafigyelni, hogy mit veszünk. A kazán ellenőrzése mellett a kéményt is vizsgáljuk, vizsgáltassuk meg, ugyanis csak korszerűen kibélelt kéményt tudunk majd a jövőben használni. A legkorszerűbb kondenzációs kazánok esetében általában műanyag a füstgáz elvezető, és a kültéri levegőt beszívó cső is. Ha ilyet látunk, akkor egy korszerű fűtési rendszer van már kiépítve a lakásban. Szintén jó jel lehet, ha a füstgáz elvezetése saválló fém csövekkel van megoldva. Valószínűleg ehhez sem kell hozzányúlni, a turbós (zárt égésterű) és kondenzációs kazánokat szerelik ezzel a megoldással. Elterjedt volt néhány évtizeddel ezelőtt az alumínium béléscső (lásd alábbi kép) használata, azonban ez nem időtálló megoldás, így számíthatunk arra, hogy előbb utóbb cserélni kell. Az alumínium kéménybélés bordázott, a saválló elemekből összerakott pedig sima felületű. Alábbi képen egy alumínium béléscső látható. Nem időtálló és veszélyes, mivel a bélés összecsuklik azon a ponton, ahol a savak elmarták az alumíniumot, és így elzárja a füstgáz útját.

(kép forrása:diametrus.hu)

Bár a fentiek némi szakmai ismereteket is kívánnak, általánosságban elmondható, hogy ha a kazán nyílt égésterű, tehát látjuk az őrlángot, egy légtérben van a szobával (például el tudjuk fújni), akkor nyílt égésterű a kazán. Ha az őrláng elzárva van, nincs egy légtérben, nem lehet hozzáférni, vagy nincs is őrláng, akkor egy turbós, vagy kondenzációs kazánnal van dolgunk, ami már korszerűbb és valószínűleg a legkevesebb gondunk lesz a felújítás során. Ez utóbbi esetekben valószínűleg a kémény is rendben van.

A fenti képen régi, nyílt égésterű kazán látható. Az őrláng nyílása feletti korom is árulkodik arról, hogy nyílt égésterű. A kéményt tehát akkor kell ellenőrizni, ha nyílt égésterű a kazán, illetve ha a konvektor kéménybe van kötve. Béleletlen kémény, vagy alumínium béléses kémény esetében jelentős felújítási költségekre számíthatunk, több százezer forintos tételről beszélhetünk.  A kéményajtó megvizsgálásával is sok információhoz juthatunk, ha például betonból készült a kéményajtó, akkor lehetséges, hogy nincs bélelve a kémény, vagy alumínium béléscső található benne. Ha a kéményajtó fémből készült, akkor valószínűleg egy korszerű, saválló elemekből álló kémény van kiépítve. Alaposan vizsgáljuk meg a helyzetet ugyanis arra is láttam példát, hogy a kéményen betonajtó volt (falazott kémény), és alumínium béléssel volt ellátva, de egyébként már behúzták a műanyag csövet ebbe, és kondenzációs kazán működött. Ez így pedig teljesen jó megoldás.

A fenti képen egy korszerű zárt égésterű kazán látható. A műanyag füstgáz elvezető mellett találjuk az égést tápláló levegő bevezető csövét, de találkozhatunk cső a csőben kiépítéssel is, ilyenkor egyetlen csővet lehet látni.Több mindenről nem volt szó a fentiekben, például a fürdőszoba, konyha felújítás rejtett költségeiről, milyen meglepetések érhetik a lakás felújító befektetőket miután belekezdtek a fürdőszoba felújításába. Nem beszéltünk a burkolatokról sem, bár azt gondolom ezekkel kapcsolatos költségek könnyebben becsülhetők.