Megéri lakást venni, kiadni, érdemes lakásba, ingatanba befektetni?

A címbeli kérdésekre keressük a választ cikkünkben, megbeszéljük, hogy milyen tényezők határozzák meg, hogy megéri-e lakást venni és kiadni. A bejegyzésben egy megtérülés számító kalkulátor is letölthető, illetve a használatát is megbeszéljük, mely alapján meghatározhatjuk, hogy érdemes-e lakásba, ingatlanba fektetni pénzünket. Az ingatlanbefektetés általános szabályai mellett már érintettünk számos fontos tényezőt az ingatlanbefektetéssel kapcsolatban, ezeket a bejegyzéseket itt találod.

Alapvetően két tényező határozza meg, hogy érdemes-e lakásba, ingatlanba fektetni pénzünket. Az egyik az ingatlan várható értéknövekedése, a másik pedig a bérleti díjból származó hozam. A számításokhoz a következő kalkulátort használjuk, ide kattintva tölthető le!. Nézzük sorban a fontos tényezőket.

1) Értéknövekedés

A fenti két tényező közül az ingatlan értéknövekedésének a meghatározása a legnehezebb, mivel egy régió, ország ingatlan-, illetve lakás piacára számos tényező gyakorol hatást.

Az ingatlanpiac keresleti oldalát befolyásolják a hitelkamatok, a népesség változása, illetve a gazdasági növekedés. Általában a stabil gazdasági növekedés, alacsony kamatokat von maga után, és ez együtt jár a nagyobb szabadon elkölthető jövedelemmel, ami szintén az ingatlanpiac keresleti oldalát erősíti. A növekvő népesség megint egy pozitív, keresleti oldal erősítő tényező, de országon belüli régiók között jelentős eltérés alakulhat ki akár stagnáló népesség esetén is (országon belüli elvándorlás). Illetve a fentiek mellett a külföldiek ingatlan vásárlásai is hatással lesznek a keresleti oldalra. Több olyan országot is találunk, ahol korlátozták, külön adót vetettek ki a külföldiek ingatlan befektetéseire, mivel az ingatlanpiaci árakat felhajtotta ez a kereslet. A keresleti oldallal kapcsolatos fontos szempontokat itt beszéltük meg: 3 fontos mutató a magyar ingatlanpiachoz, ingatlan befektetéshez

A kínálati oldalon pedig a lakásállomány, annak amortizációja, illetve az új lakások építése áll. Értelemszerűen jelentősen növekvő lakásállomány esetén az ingatlanpiaci kínálat növekszik, ami az áremelkedést mérsékelheti. Lakásállomány és építőipar: magyar ingatlanpiac nyomon követése

Az ingatlan megtérülési számítások egyik problémája tehát az, hogy az ingatlan értéknövekedését nem tudjuk meghatározni pontosan. Ugyanakkor ha az ingatlan befektetésben hosszú távon gondolkodunk (min. 10 év), akkor már számolhatunk egy átlagos értéknövekedéssel, amit én saját kalkulációm során évi 3,7%-nak tekintek. Tisztában vagyok vele, hogy az elmúlt években akár kétszámjegyű ingatlan értéknövekedés is volt, azonban ezek rövid távú számok, a hosszú távú átlag biztosan a kétszámjegyű növekedés alatt lesz.

Honnan jött akkor a 3,7%-os átlagos éves növekedés? Az amerikai ingatlanpiac elmúlt 80 évét vizsgálva azt az eredményt kapjuk, hogy átlagosan 3,7%-kal növekedett évente az ingatlanok értéke. Sajnos magyar ingatlanpiaci vonatkozásban ilyen hosszú időszakra visszatekintő adataink nincsenek, ezért vettem alapul az amerikai piacot. Természetesen legyünk tisztába azzal, hogy az ingatlan árakat számos tényező befolyásolja hosszú távon. A témát itt most nem fejteném ki, akit érdekel, javaslom a következő hivatkozást: 6 hasznos ingatlanpiaci mutató REIT és ingatlan befektetésekhez

2) A bérleti díj hozama

A bérleti díjból származó hozam már sokkal egyszerűbben kiszámolható. Ebben az esetben nem kell mást tennünk csak megnézni az átlagos bérleti díjakat, ezekből le kell vonnunk a kiadással összefüggő költségeket, adót, majd pedig az éves nyereséget el kell osztanunk a befektetés bekerülési értékével.  Négy tényező határozza tehát meg, hogy érdemes-e lakásba fektetni a pénzünket a bérleti díjjal kapcsolatban:

• bérleti díjak a piacon
• ingatlan bekerülési értéke
• kiadással kapcsolatos költségek
• adók

3) Bérleti díjak meghatározása

Az átlagos bérleti díj meghatározásához nem kell mást tennünk csak apróhirdetési oldalakon, ingatlan hirdetési portálokon megnézzük, hogy mennyiért kínálják kiadásra a környéken a hasonló állapotú, méretű ingatlanokat, és kalkulálunk így egy átlagos bérleti díjjal, illetve célszerű kicsit (5-10%-ot) lefelé korrigálni. A bérleti díjakkal kapcsolatban annyit érdemes még figyelembe venni, hogy az interneten elérhető statisztikák szerint átlagosan 10 hónapra tudjuk egy évben kiadni a lakást, ha hosszú távú adatokat vizsgálunk (bérlőváltások miatt). A fentiekkel ellentmond a saját tapasztalatom, ugyanis bérlőim hosszú évekig lakták a kiadásra került ingatlanokat, emiatt a kalkulátorban nem 10, hanem 11 hónappal számolok.

4) Ingatlan, lakás bekerülési értéke

Az ingatlan, lakás bekerülési értéke egyrészt a vételárából áll, valamint további költségek merülnek fel a megszerzéssel kapcsolatban. Ez a vagyonszerzési illeték (4%) és az ügyvédi munkadíj (0,5%-1%, de számítsuk bele a földhivatali díjakat is kb. 20 ezer forint). Ha a felújításra is fordítanunk kell valamennyit, akkor a felújítási költségek is felmerülhetnek.

Látható tehát, hogy a megtérülési számításokhoz meg kell tudnunk becsülni a felújítási költségeket is, ezt már a lakás megtekintése után meg kell tennünk. Gyakori, hogy alulbecsüljük a költségeket, így hagyjunk rá bőven a felújítási költségekre. Természetesen elképzelhető az az eset is, hogy az ingatlan állapota nem igényli a felújítást, ekkor a felújítás költsége értelemszerűen néhány tízezer forint lesz, például zárcsere. A fentiek adják az ingatlan teljes bekerülési értékét, azaz az ingatlan vételára, az ügyvédi munkadíj, vagyonszerzési illeték, és a felújítási költségek. Felújítással kapcsolatos tudnivalók: Befektetési célú lakásfelújítás buktatói: rejtett hibák, költség növelő tényezők

A teljes bekerülési költség kalkulációja azért lényeges, mert ennyi pénzt kell az ingatlan befektetésre fordítanunk, ez tehát több, mint az ingatlan vételára.

5) Kiadással kapcsolatos költségek

Az ingatlan használata során számos dolog elavul, elromlik. Hosszasan lehetne sorolni az apróbb javításokat, hibalehetőségeket, így erre is egy összeget érdemes kalkulálni. A kalkulátorban egyébként évi 20 ezer forinttal számolok, ez azonban csak akkor igaz, ha olyan lakásba fektetjük a pénzünket, amelynek karbantartási igénye alacsony. Például jó, átlagos állapotú ingatlan, távhős fűtési móddal (az egyedi fűtési módnak karbantartási többletköltsége van).  Milyen költségek merülnek még fel?

Az ingatlan a használat során amortizálódik. A burkolatok, beépített bútorok, konyha és egyéb tartozékok állapota szépen lassan romlik. Természetesen sokat tehetünk azért, hogy ez az állagromlás a lehető leglassabb legyen, és a bérlők által okozott károkat elszámoljuk, kijavítatjuk a bérlővel. Ugyanakkor így is számítani kell arra, hogy előbb utóbb felújításra szorul a fürdő, a konyha stb.. Emiatt én évi 2%-os amortizációt is figyelembe veszek költségként a megtérülési számításnál, azaz évente 2%-ot csökken az ingatlan értéke. Egy 10 millió forintos ingatlan esetében ez évi 200 ezer forintot jelent. Ez természetes nem azonnali kiadás, de ha például 10 év múlva a kiadás során leromlik az ingatlan állaga, akkor felújításra fog szorulni, ami ebből az évente összerakott amortizációból finanszírozható.

Az amortizáció ténylegesen elszámolható, akkor is ha ezt nem költöttük az adott évben az ingatlanra, így a bevételeinket csökkenthetjük vele, azaz kevesebb adót kell fizetnünk.

6) Adózás

A fentiek után már ki tudjuk számolni az ingatlan befektetés jövedelmét, azaz az évesített bevételekből levonjuk az évesített költségeket, majd ebből még 15%-os SZJA-t is levonunk, így kapjuk meg az adózás utáni jövedelmet. Ha ezt ki tudtuk számolni, akkor nincs más hátra, mint az adófizetési utáni jövedelemmel osztjuk az ingatlan teljes bekerülési értékét. Az így megkapott arányszám, már közelítőleg kifejezi az elérhető hozamot, azaz tudni fogjuk, hogy az ingatlan kiadásból mennyi hozamra számíthatunk.

Az ingatlan megtérülési kalkulátorban a rezsi, közös költség nem lett figyelembe véve, mivel azt a bérlő fogja fizetni. Továbbá a fenti kalkuláció nem számol az ingatlan értéknövekedésével, azaz az érték növekedést itt nullának vesszük, de ha számolunk értéknövekedéssel (például az általam használt 3,7%-os hosszútávú átlagot), akkor ezt hozzá kell még hozzá kell adnunk az elérhető hozamhoz.

Megéri lakást venni, kiadni, érdemes lakásba, ingatanba befektetni?

A fenti számítások után kapni fogunk egy éves becsült hozamot, például 5%, vagy 10%. Ez azonban még nem sok mindent árul el arról, hogy megéri-e, érdemes-e lakásba fektetni pénzünket. Vessük össze a kalkuláció során kiszámolt becsült hozamot a 10 éves állampapír hozamokkal (TBSZ számlára vehetjük, így adóval nem kell a hozamát korrigálni). A bérbeadásból elérhető hozamból vonjuk tehát le a 10 éves állampapír hozamát és a különbség adja meg, hogy a kockázatmentes, passzív befektetéshez képest mennyi többlet hozamunk származik egy kockázatosabb, aktív részvételt igénylő befektetésből. Ha például a 10 éves állampapír hozama 4% és a bérbeadásból származó becsült hozam 5%, akkor a különbség 1%. A kérdés, hogy az 1% többlet hozamért vállaljuk-e a kockázatot, az aktív részvételt igénylő bérbeadást.

Ez már egyedi mérlegelés kérdése, de valószínűleg tartom, hogy az ingatlan befektetésre bárki nemet mondana, ha például csak 1%-os extra hozamot kaphat. Látható tehát, hogy az ingatlan befektetés megtérülésének kalkulációjakor fontos viszonyítási pont lesz az állampapírokkal,  kockázatmentesen elérhető hozam.

A fenti témával is részletesen foglalkozunk Ingatlanpiaci képzésünkön, melynek során nemcsak a közvetlen ingatlan befektetésekkel (lakásvásárlás), hanem az ingatlan értékpapírokkal (ingatlanpiaci befektetési alapok, ETF, REIT) is megismerkedünk. Bemutató videó, részletes tematika ide kattintva érhető el!