Jelzáloglevél befektetés: Mire jó? Hogyan működik?

Cikkünkben a jelzáloglevéllel, mint befektetési formával ismerkedünk meg. Megbeszéljük, mit jelent a jelzáloglevél, szó lesz arról, miért biztonságosabb a kötvényeknél. Kitérünk arra is, hogy mitől függ a hozama, és ezzel kapcsolatban azt is megbeszéljük, hogy mikor jó, és mikor nem ideális befektetési forma. Továbbá röviden kitérek az amerikai jelzáloglevél piacra. Témáink:

• Mi az a jelzáloglevél? Hogyan működik?
• Hol érhetők el a jelzáloglevelek Magyarországon?
• Mi a probléma a jelzáloglevél befektetéssel?
• Jelzáloglevelek külföldön

Mi az a jelzáloglevél? Hogyan működik?

A jelzálog levél tulajdonképpen egy olyan kötvény, mely mögött ingatlanfedezettel biztosított jelzáloghitelek és állampapírok vannak. A jelzáloglevél befektetések esetében tehát a befektető ugyanúgy egy kötvényt vásárol meg, azaz hitelező lesz, míg a kötvényt kibocsátó fél az adós, azaz a kötvények szabályai, hozam és az árfolyam közötti összefüggések itt is érvényesek. Mivel azonban ezeket itt az oldalon részletesen tárgyaltuk, így a kötvények sajátosságaira külön nem térnék ki, itt elérhető:

• Összefüggés a kötvény hozama, kamata  között
• Milyen állampapírt válassz, állampapír hozamok, kamatok, kamatadó,

Az alapvető különbség tehát az, hogy egy átlagos kötvény esetében a fedezet tulajdonképpen az adós jövedelme, például egy állam esetén az adóbevételek, vállalkozás esetén a nyereség. A jelzáloglevél mögött pedig olyan hitelek vannak, melyek ingatlanfedezettel biztosítottak, azaz a hagyományos vállalati kötvényekhez képest nagyobb biztonságra számíthat a befektető.

A fentiekből talál sejthető, hogy amíg egy hagyományos vállalati kötvényt a vállalatok széles köre bocsáthat ki, addig jelzálogleveleket csak jelzálogbankok bocsáthatnak ki. Magyarországon a következő bankok kínálatában találunk jelzálogleveleket:

• Erste Jelzálogbank Zrt.
• Takarék Jelzálogbank Nyrt.
• K&H Jelzálogbank Zrt.
• OTP jelzálogbank Zrt.
• UniCredit Jelzálogbank Zrt.

A jelzáloglevelek mögött tehát nagyon sok jelzáloghitel található, amit a bank egyetlen kötvénybe csomagol, és a befektetők számára értékpapír, kötvény formájában elérhetővé tesz. A bank számára azért előnyös ez a folyamat, mert így tőkét tud bevonni, és a hitelezés kockázatát részben a befektetőre tudja hárítani. Ugyanakkor a bank osztozik a hitelekből beszedett kamatokon, és annak egy részét kamat formájában kifizeti a jelzáloglevelet megvásárló befektető felé. Ebből egy nagyon fontos dolog következik, azaz ha alacsonyak az adott országban a kamatok, akkor a bank csak alacsony kamatok mellett tud hitelezni, így pedig a jelzáloglevelek kamata is alacsony lesz. Konkrét példákat hamarosan mutatok.

Hol érhetők el a jelzáloglevelek Magyarországon?

A fenti bankok jelzáloglevelei bankfiókokban jegyezhetők le, azaz rendelkeznünk kell a fenti bankoknál értékpapírszámlával. Ugyanakkor a jelzáloglevelek a kibocsátásuk után a Budapesti Értéktőzsde hitelpapír szekciójában is elérhetők, azaz létezik másodpiaci kereskedése ezeknek a papíroknak. Ez tulajdonképpen azt jelenti, hogy a másodpiacon is vásárolhatunk, illetve eladhatjuk a jelzálogleveleket a futamidő vége előtt.

Az itthon elérhető jelzáloglevelek futamideje 3-16 év között változik. A cikk írásakor a kamat mértéke 1-3% között változott (néhány 8-9%-os kamatozásút találtam, melyek 2004-ben lettek kibocsátva, és 2020-ban lejárnak), melyről bárki meggyőződhet a bet.hu oldalon elérhető termékkereső alkalmazás használatával, lásd alábbi képen.

Mi a probléma a jelzáloglevél befektetéssel?

Alapvetően két problémát lehet megemlíteni a jelzáloglevelekkel kapcsolatban. Az egyikre valószínű az olvasó magától is rájött, azaz a lakossági ügyfelek részére vannak a jelzálogleveleknél jobb kamatozású termékek. Gondolok itt a kifejezetten lakossági ügyfélkörnek értékesített speciális állampapírokra, például a MÁP plusz és a prémium állampapírra, melyek évesített hozama 5 éves időtávon 4-5% közötti. Ezzel szemben az új kibocsátású jelzáloglevelek kamata 1-3% közötti, és csak néhány, korábban kibocsátott 8-9%-os kamatozású jelzáloglevél van, melyek hónapokon belül kifutnak.

A másik probléma már kevésbé egyértelmű. Ez pedig a likviditás, azaz bár a BÉT hitelpapír szekciójában kereskedhetők ezek a termékek, azonban több jelzáloglevél esetében az ajánlati könyvben nincs megbízás, tehát nincs vevő vagy eladó. Ez pedig azt jelenti, hogy nem tudunk venni jelzáloglevelet vagy -és ez a rosszabbik eset- nem tudjuk eladni a jelzáloglevelet. BÉT-en jegyzett jelzáloglevelek ajánlati könyveit itt találod.

Arra is látunk példát, hogy a bank adott be megbízást vételi és eladási oldalon. Ez abból a szempontból jó, hogy így biztosan tudunk venni, vagy eladni a termékből, azonban itt sem mindegy, hogy mekkora a vételi-eladási oldal közötti különbség. Van ugyanis olyan termék, ahol akár 5-10%, de láttam példát 15%-os eltérésre a vételi és eladási oldal között, ami sajnos azt jelenti, hogy nemcsak az első évi kamatot, hanem több évnyi kamatot is elbukhatunk egy meggondolatlan vétellel, vagy eladással. Ezek a költségek természetesen elkerülhetők, ha a banknál jegyezzük le a jelzáloglevelet, és megvárjuk a futamidő lejáratát, hiszen akkor nem kell eladnunk az értékpapírokat a tőzsdén.

Jelzáloglevelek külföldön

Külföldi piacokon sokkal régebbi hagyománya van a jelzálogleveleknek. Ezeket a termékeket MBS, azaz Morgage-Backed Securities név alatt találjuk, és a konstrukció megegyezik a jelzáloglevelekkel, azaz a bank kihelyez ingatlanfedezetű hiteleket, melyeket összecsomagol egy termékbe, kötvénybe, melyet elad a pénzpiacokon. A befektetők ezt megveszik, és a hozam, a rendszeres kifizetése annak függvényében változik, hogy a mögöttes hitelekből mennyit tud a bank beszedni. A bank és a befektető tehát osztozik a hozamon, és a befektető vállalja a kockázatot. Ez tulajdonképpen olyan, mint egy kötvény, csak mögötte jelzálog (ingatlan) fedezet is van. Emiatt biztonságosabbnak tekinthető, mint egy vállalati, vagy egy állami kötvény, hiszen ezekhez fizikai fedezet közvetlenül nincs hozzárendelve. Az más kérdés, hogy egy vállalati kötvény esetében (csődhelyzet során) a kötvényesek, mint hitelezők a csődeljárási folyamatból remélhetnek valamekkora tőkét vissza, de gyakori, hogy mire csődre kerül egy társaság, már régen nincs jelentős felosztható vagyon. A külföldi piacokon ezeket az MBS termékeket ETF alapokon keresztül is elérhetjük minimális éves alapkezelési díj (0,15-0,5% közötti) mellett.

A legtöbb befektetési alap, ETF általában három forrásból szerzi be ezeket az ún. MBS kötvényeket. A három pénzintézet pedig a következő: Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac. A Fannie Mae, Freddie Mac ismert lehet azoknak, akik a 2008-2009-es hitelpiaci válságot végigkövették, ugyanis a fenti két cég irányítását is átvette az amerikai kormányzat, hogy a cégek csődjét elkerüljék, jelenleg is szigorú irányítás alatt áll a fenti két cég.

A Fannie Mae és Freddie Mac tehát olyan nyilvános részvénytársaságok, melyek mögött az amerikai kormányzat támogatása áll jelenleg is. Ugyanakkor a Ginnie Mae teljes egészében az amerikai kormányzat által irányított, tulajdonolt társaság. A Ginnie Mae teljes néven: Government National Mortgage Association.

A fentiekből látható, hogy a Ginnie Mae forrásból beszerzett jelzálog fedezetű kötvények tekinthetők biztonságosabbnak (amerikai kormányzat által biztosítottak és garantáltak), de a Fannie Mae és Freddies Mac által kibocsátott MBS kötvények is elfogadható biztonságossági szinttel rendelkeznek. Fontos, hogy a fenti három pénzintézeten kívül további bankokkal, brókercégekkel, pénzintézetekkel találkozhatunk, melyek különböző ingatlanpiaci hiteleket jelzálogosítottak (MBS-t alakítottak ki), jelzálogleveleket alakítottak ki. Ezen cégek által kibocsátott értékpapírok azonban az esetek többségében nem rendelkeznek kormányzati garanciával, viszont jellemzően magasabb hozamot kínálnak a befektetőknek.

Az MBS ETF alapokkal részletesen foglalkoztunk egy korábbi bejegyzésben. Végül pedig már arra is kitérnék, hogy a 2008-2009-es gazdasági válságban és a válság súlyosságában komoly szerepet játszó CDO termékek tulajdonképpen összecsomagolt, magas minősítésű jelzáloglevelek voltak. A probléma pedig az volt, hogy a magas minősítés köszönőviszonyban sem volt a valósággal, részletek: Újra a tőzsdén vannak a 2008-as gazdasági válságot okozó termékek..