Befektetés hitelből: Mikor éri meg? Melyek a kockázatai?

Befektetők körében gyakran felmerül annak a lehetősége, hogy hitelből fektessünk be, ezzel kihasználva egy kisebb mértékű tőkeáttételt, mely a hozamot felnagyíthatja. Az elmúlt két évtizedben időről időre változott, hogy melyek a legnépszerűbb konstrukciók. Például 15 évvel ezelőtt a Brókernetes időszakban a UL-biztosítás hitelfelvétellel összekapcsolva tűnt jó ötletnek, néhány évvel ezelőtt pedig az ingatlanbefektetés jelzálogfedezet mellett, ma pedig már a jelzáloghitelből finanszírozott állampapír-vásárlás foglalkoztatja a befektetőket. Cikkünkben összegyűjtjük a hitelből történő befektetés alapjait, a lehetséges előnyöket, problémákat, a szóba jöhető megoldásokat. Témáink:

• A hitelből történő befektetés alapja
• Ingatlanbefektetés hitelből
• Részvénybefektetések hitelből
• Állampapír-befektetés hitelből

A hitelből történő befektetés alapja

A befektetés hitelből konstrukciók alapötlete, hogy szerezz valahonnan pénzt, fektesd be az összeget, és ha a szerzett pénzre (hitel) fizetett kamat alacsonyabb, mint a befektetés hozama, akkor nyersz az ügyleten. Innentől kezdve tehát az ügyletnek két fő meghatározó eleme van: az egyik a hitelláb, a másik a befektetési láb. A hitelláb természetesen nem csak banki hitel lehet, hiszen számos más lehetősége is van a befektetőnek. Nézzük ezeket. A lehetséges hitellábak:

• Személyi kölcsön
• Ingatlanfedezet mellett felvett hitel (jelzáloghitel)
• Támogatott, de szabad-felhasználású hitelek (például babaváró)
• Margin számla, befektetési hitelszámla
• Tőkeáttétes termékek (CFD, forex spot, futures)
• Tőkeáttétes ETF

A befektetési láb is változatos lehet:

• UL biztosítási konstrukcióban levő befektetési alapok
• Részvénypiaci befektetések
• Ingatlan
• Állampapír

A legtöbb ajánlatban nem bonyolítják túl a megtérülési számítások matematika alapján, és általában arra fut ki egy ilyen levezetés, hogy ha 10 százalék évente a befektetés hozama és 6 százalékos kamat mellett veszünk fel hitelt, akkor évi 6% a nyereségünk, illetve a szofisztikáltabb elemzések értékben is kimutatják a nyereséget (például 10 millió forint hozam - 6 millió forint hitelkamat = 4 millió nyereség). Azonban a valóságban jellemzően nem ilyen egyszerű a hozam kiszámítása, mert nagyon sok körülmény, tényező befolyásolja az elért hozamot, a hitelláb költségeit, és az időbeni felmerülésnek is jelentősége van. Ezekre a helyzetekre nézünk most példákat.

Ingatlanbefektetés hitelből

A befektetési célú ingatlanvásárlás jellemzően olyan megtérülési számításon alapul, melyben az ingatlan hasznosításából származó hozam és az értéknövekedésből származó hozam összege adja a befektetési láb hozamát. A hitelláb könnyebben felmérhető hiszen lakáscélú hitelek kamata (THM) az elmúlt években évi 3-4% között mozgott, azonban az utóbbi időszakban a kamatok meghaladják az 5%-ot, a szabad felhasználású hitelek esetében pedig 11 százalék közeli kamatokról (THM) beszélhetünk.  

Az ingatlanbefektetésből származó hozam két tényezője közül a hasznosításból származó hozam könnyebben becsülhető, hiszen nem kell más tennünk csak az éves bérleti díjat elosztjuk az ingatlan bekerülési költségével, mely a vételárból, a tranzakciós, adminisztrációs költségekből, adókból, a felújítással járó költségekből, az amortizációból áll. Erre a célra készítettünk már korábban egy kalkulátort, és annak részletes magyarázata is elérhető oldalunkon ide kattintva.

Ez eddig a könnyebb része a dolognak, azonban az elmúlt években jelentős ingatlanpiaci áremelkedés következett be, és bár a bérleti díjakban is volt jelentős áremelkedés, de az ország legtöbb régiójában ez nem tartott lépést az ingatlanárak emelkedésével, azaz ma a bérleti díjból származó hozam alacsonyabb, mint évekkel korábban. Ahogy az alábbi grafikonon látható, 2015-óta a bérleti díjak átlagosan 60-70 százalékot drágultak.

forrás: https://www.ksh.hu/lakas

Az ingatlanárak 2015 óta azonban több mint a duplájára emelkedtek.

forrás: https://www.ksh.hu/lakas

Ha például 2015-ben 15 millió forintért vásároltál egy megyeszékhelyen levő lakást, amit havi 70 ezer forintért tudtál kiadni, akkor a bérleti díjból származó hozam 5,6% volt. Ugyanakkor ma már 35 millió forintért tudod megvenni azt a lakást, és 120 ezer forintért tudod havonta kiadni, azaz a kiadásból származó hozam már csak 4,1%. Természetesen nem vettük figyelembe, hogy adót is kell fizetni, amortizáció is van, esetleg nem tudod kiadni folyamatosan az ingatlant (ezekkel számol a fenti kalkulátorunk). Ma tehát az ingatlanbefektetés hitelből kérdést az ingatlan értéknövekedése szempontjából kell vizsgálni. Hiszen ha 4,1% a hozam, és azt várjuk, hogy a következő években 10 százalékkal növekszik az ingatlan értéke, akkor a 14 százalékot célszerű szembe állítani a hitel kamatával.

Ugyanakkor látni kell azt is, hogy az ingatlanok értéknövekedésére rövid- és középtávon nincs garancia. Hosszú távú adatsorok azt mutatják, hogy az ingatlan megőrzi a vásárlóértékét, minimális reálhozamot hoz. Ennek oka, hogy az ingatlan előállítási költségei az inflációval együtt nőnek, így a dráguló új építésű ingatlanok a használt ingatlanok árát is felfelé húzzák. Ezek azonban csak több évtizedes adatsoron megfigyelhető összefüggések, ráadásul az ingatlanok száma, a lakosság lélekszáma, jövedelme, és helyi adottságok is befolyásolhatják a hosszú távú értéknövekedést. Például ha az országban 1 millióval kevesebb ember fog élni (csökkenő népesség), akkor kevesebb lakásra lesz szükség.

Az alábbi grafikonon az Egyesült Államok és az Egyesült Királyság  ingatlan és termőföldjeinek árváltozását követhetjük nyomon. Az adatok az inflációval korrigálva vannak, azaz a tényleges vásárlóérték növekedést olvashatjuk le. Felmerülhet kérdésként, hogy miért az Egyesült Államok és Egyesült Királyság adataiból indulunk ki. Erre az a válasz, hogy nem áll rendelkezésre más országokban ilyen mélységű visszatekintő adat. Emellett pedig számos más országban jelentős politikai és gazdasági változások következtek be (elég, ha csak Magyarország helyzetére gondolunk az 1990-es évek előtt), melyek jelentősen megváltoztatták az ingatlanpiacot.

forrás: The Long-Term Returns to Durable Assets

Jelmagyarázat:

• U.S houses: Egyesült Államok ingatlanpiaca
• U.K houses: Egyesült Királyság ingatlanpiaca
• U.S farmland: Egyesült Államok termőföldek
• U.K farmland: Egyesült Királyság termőföldek
• U.S bills: Egyesült Államok 1 éves lejáratú kötvények
• U.K. bills: Egyesült Királyság 1 éves lejáratú kötvények

A közelmúltra alapozott jövőbeni előrejelzések problémáival részletesen foglalkoztunk itt. Abból a cikkből kiemeltem az alábbi ábrát, ahol a kék görbe mutatja a közelmúltbeli adatokra alapuló trendet, azaz azt az esetet, ahogy az átlagember az előrejelzését készíti. A sárga görbe pedig azt mutatja, hogyan alakulnak a valóságban az adatok.

Ha tehát hosszú távú befektetésben gondolkodunk, akkor az elmúlt években tapasztalt drágulást ne vetítsük ki a távoli jövőbe. Jobban járunk, ha a történelmi adatsorokra támaszkodunk, így pedig nagyrészt a bérleti díjból származó hozamot célszerű szembe állítani a hitellel.

Részvénybefektetések hitelből

Brókercégek, pénzügyi szolgáltatók számtalan befektetési hitel konstrukciót kínálnak a befektetők számára. Ezek jelentős része a számlához kapcsolódik, nevezzük ezeket margin számlának is. Részletek a konstrukciókról:

• Margin fogalma, számítása, mire figyeljünk a margin kereskedés során
• Margin számlák működése: Securities Margin, részvénypiaci margin [Előadás]
• Cash és reg T margin számlák

A fentiek lényege, hogy a számlán elhelyezett pénzösszeg, értékpapír adja a hitel fedezetét. Ezekben az esetekben gyakorlatilag egy-egy kattintás a hitelfelvétel, azaz a tőkeáttétes pozíció megnyitása. A kamatok jellemzően változók, és naponta kerülnek elszámolásra. A hitelláb tehát jól követhető, nincs szükség hiteligénylésre, értékbecslére, adminisztrációval járó költségekre.

Ugyanakkor a maring számlák nagy kockázattal járnak, mert a befektetők nem pontosan értik a számla működését, a fedezeti követelmények időszakonként, termékenként változhatnak. Előfordulhat, hogy egyes termékek esetében 1 egység saját tőkéhez 10 egység befektetési hitel vehető fel, más termék esetében pedig 1 egység saját tőkéhez 1 egység befektetési hitelt kaphatsz. Arra is van példa, hogy az 1:10 tőkeáttétel hétvégére 1:5-re csökken, és ha a számládon lecsökken a saját tőke, akkor a brókercég plusz fedezetet kér be (margin call), ellenkező esetben zárják a befektetési lábon felépített pozíciókat.

A részvénybefektetések estében további problémát jelent, hogy a befektetési láb hozama nehezen becsülhető meg, jelentős a volatilitás, óriási árfolyam-ingadozással kell számolni. Általánosságban tehát ezek a tőkepiaci konstrukciók elsősorban a rövid távú kereskedők számára készültek, és számukra elérhetők olyan konstrukciók, ahol a hitel a termékbe van beépítve (CFD, Warrant stb..). Befektetők számára a tőkeáttétes ETF alapok jöhetnének szóba, azonban ezek 90 százaléka (daily reseting típusú) alkalmatlan a befektetési időtávra, és inkább spekulatív célokat szolgál. Ennek részleteiről itt beszéltünk. Általánosságban tehát ezekhez a számlákhoz van szükség a legnagyobb hozzáértésre, és mivel a hozamok nem garantáltak, ezért  egyáltalán nem javasolt hitelből befektetni.

Állampapír-befektetés hitelből

Időről időre előfordulnak olyan „anomáliák” a piacon, amikor az állampapírokkal magasabb kamatot lehet realizálni, mint a hitelláb kamata. Ha a jelenlegi helyzetet nézzük, akkor az inflációkövető állampapírok kamata 16 százalék közelében van, és tekintettel az inflációszámítás sajátosságaira (lásd itt), várhatóan a következő évben is magas kamatra számíthatunk. Egy gyors kereséssel kideríthető, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek kamata (THM) 11százalék közelében van, és máris nem csodálkozunk azon, hogy a gazdasági médiában olyan hírek jelennek meg, hogy évi 5 százalék, X millió forint hozamot kereshetsz kockázatmentesen. Mielőtt azonban ilyen egyszerű összefüggések alapján véleményt alkotnánk, elemezzük az egyes lábakat.

A hitel láb egy banki, szabad felhasználású jelzáloghitel, azaz az ingatlanodat, gyakran az otthonodat kell megterhelned. Forint hitellel, és 5-10 éves kamatperiódus választásával a kamatkockázatok és az árfolyamkockázatok kivédhetők, ugyanakkor a hitelfelvételhez igazolható jövedelemre van szükség, a hiteligénylés járulékos költségekkel jár (értékbecslés, közjegyző stb.), illetve az ügyintézésre is időt kell szánnunk. Fontos szem előtt tartani, hogy nem csak kamatot fizetünk, hanem tőkét is törlesztünk, így például egy 10 millió forintos 10 éves kamatperiódusú, 10 éves futamidejű, 11 százalékos THM-el rendelkező szabad felhasználású hitel éves törlesztője nem 1,1 millió forint lesz, hanem 1,6 millió forint, mert nemcsak kamatot fizetünk, hanem tőkét is. Ennek a megtérülés szempontjából nem lesz jelentősége, de törlesztési nehézségeink lehetnek, ha ezzel nem számolunk. Természetesen a futamidő előtt is törleszthető a hitel, de számolni kell a végtörlesztés költségeivel. Az alábbiakra célszerű tehát odafigyelni:

• A kamat mellett tőkét is törlesztünk
• Változó kamatozású hitelnél jelentős a kamatkockázat, hiszen tovább emelkedhet a kamat.
• Célszerű 5-10 éves kamatperiódusban gondolkodni.
• Gondoljunk az idő előtti visszafizetésre, ennek költségeit vegyük figyelembe.

Nézzük most a befektetési lábat, amely állampapírokat jelent. Jellemzően valamelyik prémium állampapír sorozat szerepel ezekben a kalkulációkban. Azonban ez az állampapír egy változó kamatozású kötvény, azaz a jövőbeni infláció függvényében változhat a hozama. Azt már biztosan tudjuk, hogy a 2022-es évben 14,5 százalék volt az infláció, így a 2023-as évben egyes inflációkövető papírokkal 16 százalékos kamatot realizálhatunk kamatadó mentesen. Nagy valószínűséggel a 2023-as évben is magas lesz az infláció (ennek számtani okai vannak, lásd itt), így várhatóan két éven keresztül magas, a mostani hitelkamatokat meghaladó hozamokat realizálhatunk.

Mire érdemes itt figyelni? Egyrészt az állampapírok sem kockázatmentes befektetések. Itt nem feltétlenül kell arra gondolni, hogy csődbe megy az állam, de előfordulhat, hogy korlátozzák a befektetőnként visszaváltható összeget, és az 1 százalékos visszaváltási költség sincs kőbe vésve, sőt a múltban is voltak időszakok, amikor magasabb költségek mellett volt visszaváltható a prémium állampapír. Arra is érdemes odafigyelni, hogy a legtöbb állampapír évente egyszer fizet kamatot, a hitel törlesztőrészletét pedig havonta kell fizetni, azaz a hitelként igényelt teljes összeget nem tudjuk befektetni. Kell lennie egy éves tartaléknak, ami csökkenti a befektetett összeget, így a befektetési hozamot is.

Arra is legyünk tekintettel, hogy ha az állampapírt nem a fordulónapon vásároljuk meg, akkor a felhalmozott kamatot ki kell fizetnünk (részletek itt), azaz a névértéknél drágábban tudunk befektetni. Természetesen a felhalmozott kamatot megkapjuk a fordulónapon, ugyanakkor ez az összeg nem kamatozik, tehát ismét csökkent a befektetés alatt levő tőke.

Az alábbi képen láthatsz egy példát. Mivel 16 százalékos kamatot fizet az állampapír, így a felhalmozott kamat havi 1,33 százalékkal növekszik. Az alábbi képen látható állampapírnak január 19. volt a kibocsátás napja, azóta már eltelt 2 hónap, így a felhalmozott kamat 2,76%. Ez pedig azt jelenti, hogy ha te 10 millió forint hitelt igényeltél, és a teljes összeget befekteted állampapírba (ennyit nem tudsz, mert fizetned kell a törlesztőrészletet), akkor valójában 9.731.261 Ft névértékű állampapírod lesz. Erre az összegre kapod a 16 százalék kamatot, a felhalmozott kamat nem kamatozik, de majd a lejáratkor, a kötvény eladásakor megkapod. Ahogy pedig haladunk előre az időben úgy növekszik a felhalmozott kamat és így fog csökkenni a névérték és a névértékre kifizetett kamat. Ha például a kamatforduló után hat hónappal vásárolod meg a kötvényt, akkor a felhalmozott kamat 8 százalék lesz, így a 10 millió forint befektetésével 9,26 millió forint névértékű kötvényed lesz. Erre a részre kapsz évi 16 százalék kamatot és a 740 ezer forint nem kamatozik fél éven keresztül (fordulónapig). Ennek nincs jelentősége alacsony kamatkörnyezetben, de magas infláció, magas kamatok mellett ez azt eredményezi, hogy kevesebb összeg fog magas kamat mellett kamatozni, így a befektetési hozamod alacsonyabb lesz az előzetesen kalkuláltnál.

A fenti példa is jól rávilágít arra, hogy nem elegendő az éves kamatok különbsége alapján megvizsgálni egy befektetési hitel konstrukciót, hanem a pénzáramok részletes levezetésével kaphatjuk meg a választ arra a kérdésre, hogy megéri-e a befektetés mellett dönteni.