Az ingatlan befektetés 17 fontos szabálya
Az ingatlanbefektetés 17 fontos szabályát tekintjük át. Olyan szempontokra térünk ki, amelyeket érdemes már a vásárlás előtt átgondolni. Egy ingatlan befektetési célú megvásárlásánál a vételár mellett a várható bérleti bevételt, a fenntartási költségeket, az ingatlan eladhatóságát és a kapcsolódó kockázatokat is figyelembe kell venni.
A cikk első részében az ingatlan kiválasztásával és a befektetés megtérülésével foglalkozunk. Ezt követően a bérbeadás, a bérlőválasztás és a kockázatok kezelésének fontosabb kérdéseit tekintjük át.
Az ingatlanpiaccal kapcsolatos alapvető tudnivalókat az alábbi előadásból ismerheted meg. Megbeszéljük az ingatlanpiacra ható legfontosabb tényezőket, valamint azokat a mutatókat és adatbázisokat, amelyek segítségével összehasonlításokat végezhetünk és megvizsgálhatjuk az ingatlanpiac értékeltségét.
1. szabály - Gyorsan eladható, forgalomképes ingatlant vásároljunk
Befektetési célú ingatlan vásárlásánál érdemes szem előtt tartani az ingatlan későbbi eladhatóságát. A forgalomképesség azért fontos, mert előfordulhat, hogy a tervezettnél korábban szeretnénk felszabadítani a befektetett tőkét.
Általában azok az ingatlanok rendelkeznek szélesebb potenciális vevői körrel, amelyek ára, mérete és elhelyezkedése sok háztartás igényeinek megfelel. A lakások ebből a szempontból gyakran kedvezőbb helyzetben vannak, mint a nagy értékű családi házak, üdülők vagy speciális célú ingatlanok.
Arra is érdemes gondolni, hogy az ingatlanpiac ciklikusan működik. Erős piacon sok ingatlan viszonylag könnyen értékesíthető, gyengébb időszakban azonban jelentősen csökkenhet a tranzakciók száma. Ilyenkor nagyobb előnyt jelenthet egy jó elhelyezkedésű, széles vevői kör számára megfizethető ingatlan.
Kapcsolódó cikkek:
- Garázsbefektetések és a garázsvásárlás menete
- Panellakás mint befektetés - előnyök, kockázatok, mire figyeljünk
- Lakásfelújítás és befektetés
2. szabály - Az olcsó ingatlan nem feltétlenül jó befektetés
Egy befektetési döntésnél a vételár csak az egyik tényező. Egy olcsóbb ingatlan alacsonyabb bérleti díjjal, nagyobb felújítási igénnyel vagy gyengébb eladhatósággal párosulhat. Emiatt pusztán a négyzetméterár alapján nehéz eldönteni, hogy valóban kedvező vételről van-e szó.
Elképzelhető például, hogy egy város kevésbé keresett részén 15-20 százalékkal alacsonyabb áron tudunk lakást vásárolni, miközben az elérhető bérleti díj is hasonló mértékben alacsonyabb. Ebben az esetben a kedvezőbb vételár önmagában nem eredményez jobb megtérülést.
Egy drágább, keresettebb környéken található lakás magasabb bérleti díjat, alacsonyabb üresedési kockázatot és jobb eladhatóságot kínálhat. A befektetési döntéshez ezért a teljes várható hozamot és a kapcsolódó kockázatokat érdemes vizsgálni.
További részletek a megtérülési számításról és kalkulátorról, valamint a fontos ingatlanpiaci mutatókról szóló cikkeinkben találhatók.
3. szabály - Jó helyen levő ingatlant vásároljunk
Befektetési célú ingatlan esetében érdemes félretenni a saját elképzelésünket az ideális lakásról. A lakást a jövőbeni bérlők és vevők szempontjai alapján is meg kell vizsgálni.
A jó elhelyezkedés városonként és célcsoportonként eltérő lehet. Érdemes megvizsgálni a tömegközlekedést, a munkahelyek és oktatási intézmények elérhetőségét, a szolgáltatásokat, a parkolási lehetőségeket, a környék állapotát és a helyi bérleti keresletet.
Ha kevés helyi ingatlanpiaci tapasztalatunk van, hasznos lehet több ingatlanközvetítővel beszélni, hirdetéseket követni és összehasonlítani a különböző környékeken elérhető lakások árát és bérleti díját. Így pontosabb képünk lehet arról, hogy mely területeken könnyebb bérlőt vagy később vevőt találni.
4. szabály - Minimalizáljuk a hibalehetőségeket és a fenntartási költségeket
Egy befektetési célú ingatlan rendszeresen igényelhet karbantartást. Elromolhat a bojler, meghibásodhat a fűtési rendszer, csapot kell cserélni vagy egyéb javítás válhat szükségessé. Több ingatlan esetén ezek a feladatok és költségek összeadódhatnak.
Már a vásárlás előtt célszerű felmérni az ingatlan műszaki állapotát és azokat a berendezéseket, amelyek később jelentősebb kiadást okozhatnak. A fűtési rendszer, a nyílászárók, az elektromos hálózat, a vízvezetékek és a burkolatok állapota egyaránt befolyásolhatja a befektetés tényleges megtérülését.
Egy korszerű rendszer is jelenthet jelentős későbbi költséget, ezért célszerű a teljes várható élettartam alatt felmerülő kiadásokkal számolni. Egy várható kazáncsere vagy nagyobb felújítás költségét érdemes már a vásárlási döntésnél figyelembe venni.
További részletek a lakásfelújítás és befektetés témájával foglalkozó cikkünkben találhatók.
5. szabály - Diverzifikáljunk
Az ingatlanbefektetések esetében is fontos a kockázatok megosztása. Ha több ingatlant vásárolunk, érdemes lehet eltérő környékeket, ingatlantípusokat vagy bérlői célcsoportokat választani.
Egyetlen lakás önmagában koncentrált befektetés. Jelentős összeg kapcsolódik egyetlen ingatlanhoz, egyetlen lokációhoz és egy meghatározott bérleti piachoz. Emiatt az ingatlanbefektetést a teljes befektetési vagyon részeként is célszerű vizsgálni.
A diverzifikáció egyik lehetősége a közvetett ingatlanpiaci befektetés. Ilyen megoldást jelenthetnek az ingatlanbefektetési alapok, a REIT-részvények és az ingatlanpiaci ETF-ek.
6. szabály - Számoljuk ki a várható megtérülést
A befektetés várható megtérülését minden komolyan számításba vett ingatlannál érdemes kiszámítani. A havi bérleti díj és a vételár egyszerű összehasonlítása ehhez kevés.
Első lépésként meghatározhatjuk a bruttó bérleti hozamot. Ehhez az éves bérleti bevételt viszonyítjuk az ingatlan megszerzéséhez szükséges tőkéhez. A nettó hozam számításánál már a tulajdonost terhelő költségeket és a várható üresedést is figyelembe kell venni.
A kalkulációba célszerű beépíteni a vásárlással kapcsolatos költségeket, a felújítást, a karbantartást, a biztosítást, az adózást, az üresen álló időszakokat és a később várható nagyobb kiadásokat.
Részletesebben az ingatlanbefektetés megtérüléséről és a megtérülési számításról szóló cikkünkben foglalkozunk ezekkel a kérdésekkel.
7. szabály - Számoljunk az üresen állással is
A megtérülési számítások egyik gyakori hibája, amikor abból indulunk ki, hogy az ingatlan folyamatosan bérbe lesz adva. A gyakorlatban előfordulhatnak olyan időszakok, amikor az előző bérlő már kiköltözött, az új bérlő pedig még nem költözött be.
Már néhány hét kiesés is csökkenti az éves hozamot. A bérlőváltáshoz további költségek is kapcsolódhatnak, például takarítás, kisebb javítás, festés vagy hirdetés.
Érdemes ezért konzervatív feltételezésekkel is elvégezni a megtérülési számítást. Így láthatóvá válik, hogy a befektetés akkor is megfelelő eredményt mutat-e, ha időnként bevételkiesés jelentkezik.
8. szabály - Vizsgáljuk meg a társasházat is, ne csak a lakást
Egy társasházi lakás megvásárlásakor maga a társasház is része a befektetési döntésnek. Hiába jó állapotú a lakás, ha az épület jelentős felújítás előtt áll vagy komoly műszaki problémákkal rendelkezik.
Vásárlás előtt érdemes tájékozódni az épület állapotáról, a közös költségről, a felújítási alapról és a tervezett nagyobb munkákról. A tető, a homlokzat, a lift, a vezetékek vagy más közös tulajdonú elemek felújítása jelentős kiadással járhat.
Hasznos információt adhatnak a társasházi közgyűlések jegyzőkönyvei és a közös képviselőtől kapott tájékoztatás is. Ezekből sok esetben előre láthatók olyan kiadások, amelyek később a tulajdonosokat terhelhetik.
9. szabály - Készüljünk fel a ritkán jelentkező nagyobb kiadásokra
Az ingatlan fenntartási költségei nem egyenletesen jelentkeznek. Előfordulhat, hogy több éven keresztül csak kisebb javításokra van szükség, később azonban egyetlen nagyobb felújítás jelentős összeget emészt fel.
Ilyen kiadás lehet a fűtési rendszer cseréje, a nyílászárók felújítása, egy teljes festés, a burkolatok cseréje vagy egy nagyobb társasházi beruházás.
Célszerű ezért tartalékot képezni az ingatlanhoz kapcsolódó jövőbeni kiadásokra. Ha ezeket teljesen figyelmen kívül hagyjuk, a számított hozam jelentősen magasabb lehet a ténylegesen elérhető hozamnál.
10. szabály - Ne építsük a megtérülést kizárólag az áremelkedésre
Az ingatlanbefektetés teljes hozama a bérleti bevételből és az ingatlan értékének változásából állhat. Az ingatlanárak hosszabb időszakokon keresztül jelentősen emelkedhetnek, de ebből nem következik, hogy a korábbi növekedési ütem a jövőben is fennmarad.
Érdemes külön megvizsgálni, hogy a befektetés a bérleti bevételek alapján milyen hozamot termel, majd ettől elkülönítve kezelni a feltételezett értéknövekedést.
Hasznos lehet olyan forgatókönyvet is készíteni, amelyben az ingatlan ára hosszabb ideig csak mérsékelten emelkedik. Ha a befektetés ilyen feltételek mellett is elfogadható hozamot kínál, kisebb mértékben függünk a jövőbeni áremelkedéstől.
11. szabály - Vegyük figyelembe az alternatívaköltséget
Egy ingatlan attól még nem feltétlenül jó befektetés, hogy pozitív hozamot termel. A befektetett tőke más eszközökben is elhelyezhető, ezért érdemes az ingatlan várható hozamát más befektetési lehetőségekkel összehasonlítani.
Az összehasonlításnál a hozam mellett a kockázatot, a likviditást, a befektetés kezelésével járó időráfordítást és a tranzakciós költségeket is figyelembe kell venni.
Az ingatlan egyik sajátossága, hogy jelentős tőkét köthet le és értékesítése hosszabb időt vehet igénybe. Ezért egy alacsonyabb hozamú, de könnyen hozzáférhető befektetés bizonyos helyzetekben versenyképes alternatívát jelenthet.
12. szabály - Hitelből történő vásárlásnál végezzünk stressztesztet
Hitel felhasználásával a saját tőkéhez viszonyított hozam növelhető, ugyanakkor a pénzügyi kockázat is emelkedik. A törlesztőrészletet akkor is fizetni kell, ha az ingatlan átmenetileg üresen áll vagy váratlan kiadás merül fel.
Célszerű több forgatókönyvet megvizsgálni. Számolhatunk alacsonyabb bérleti díjjal, hosszabb üresedéssel, magasabb fenntartási költséggel vagy jelentősebb egyszeri kiadással.
A stresszteszt célja annak felmérése, hogy kedvezőtlenebb körülmények között is finanszírozható marad-e a befektetés, és szükség esetén rendelkezésre áll-e megfelelő pénzügyi tartalék.
Útmutató a bizonyítékon alapuló befektetéshez
Feliratkozás után elküldjük „A bizonyítékon alapuló befektetés alapjai” című útmutatónkat, amely empirikus kutatások alapján mutatja be, mi működik és mi kevésbé működik a részvénypiacon hosszú távon.
Emellett értesítést kapsz az új, adatokra és tudományos vizsgálatokra épülő elemzéseinkről.
13. szabály - Körültekintően válasszunk bérlőt
Miután megvásároltuk a befektetési célú ingatlant, a bérbeadás minősége jelentősen befolyásolhatja a befektetés eredményét. A megfelelő bérlő kiválasztása ezért fontos kockázatkezelési feladat.
Érdemes több jelentkező közül választani, személyesen is találkozni a bérlőjelöltekkel és előre tisztázni a bérlés fontos feltételeit. Ilyen lehet a költözés időpontja, a bérleti időszak várható hossza, a fizetés módja, a lakás használata és a közüzemi költségek rendezése. Ingatlanközvetítő segítségét is igénybe vehetjük, a végső döntést azonban célszerű megfelelő információk alapján meghozni.
14. szabály - Mindig legyen írásos bérleti szerződés
A bérlővel minden esetben célszerű írásos bérleti szerződést kötni, akkor is, ha ismerősről vagy barátról van szó. A szerződésben érdemes részletesen rögzíteni az ingatlan állapotát, az átadott kulcsokat, bútorokat és gépeket, valamint a mérőórák állását. A bérleti díj, a fizetés határideje, a kaució, a közüzemi költségek és a felmondás feltételei szintén fontos elemek.
Az ingatlan átadásakor érdemes átadás-átvételi jegyzőkönyvet és fényképes dokumentációt készíteni. Ez később megkönnyítheti annak megállapítását, hogy milyen állapotban került átadásra a lakás.
További részletek a bérbeadás kockázatairól szóló cikkünkben találhatók.
15. szabály - Gondoljuk át a közjegyzői okirat alkalmazását
A bérbeadással járó jogi kockázatok csökkentésének egyik eszköze lehet a megfelelő közjegyzői okirat elkészítése. Ennek pontos formájáról és joghatásáról célszerű közjegyzővel vagy ingatlanjogban jártas szakemberrel egyeztetni. A közjegyzői közreműködés többletköltséget jelent, ezért ezt is érdemes beépíteni a bérbeadás költségeibe. A döntésnél a költséget a csökkenthető jogi és pénzügyi kockázattal együtt célszerű mérlegelni.
További részletek a bérbeadás fontosabb kérdéseiről szóló cikkünkben találhatók.
16. szabály - Tartsuk meg a személyes kontrollt
Befektetési célú ingatlan esetében érdemes időszakonként meggyőződni az ingatlan állapotáról. Egy kisebb műszaki probléma korai felismerése sok esetben lényegesen olcsóbb megoldást tesz lehetővé, mint amikor a hibát csak később vesszük észre.
A bérleti díj fizetésére az átutalás praktikus megoldást jelent, mivel könnyen dokumentálható. Az ingatlan időszakos ellenőrzését ettől külön érdemes kezelni, a bérlő magánszférájának és a szerződésben rögzített feltételeknek a figyelembevételével.
Az ellenőrzés gyakoriságát célszerű előre egyeztetni és a bérleti szerződésben is megfelelően rendezni.
17. szabály - Készítsünk több forgatókönyvet a befektetésre
Egy ingatlanbefektetés megtérülése hosszú éveken keresztül alakul, ezért egyetlen optimista számítás kevés információt ad. Érdemes legalább egy kedvező, egy alap és egy kedvezőtlen forgatókönyvet készíteni.
A forgatókönyvekben változtathatjuk a bérleti díjat, az üresedés hosszát, a fenntartási költségeket, a nagyobb felújítások összegét és az ingatlan későbbi eladási árát.
Ezzel gyorsan láthatóvá válhat, hogy mely feltételezésekre érzékeny leginkább a befektetés. Ha már kisebb kedvezőtlen változás mellett is eltűnik a várható hozam jelentős része, akkor az ingatlan kockázatosabb lehet annál, mint amit az első számítás alapján gondolnánk.
Összegzés
Az ingatlanbefektetés értékelésénél a vételár csak a kiindulópont. A várható bérleti bevétel, az üresedés, a fenntartási és felújítási költségek, az ingatlan eladhatósága, a társasház állapota és a finanszírozás egyaránt befolyásolja a befektetés eredményét.
Érdemes a számításokat konzervatív feltételezések mellett is elvégezni, és az ingatlan várható hozamát más befektetési lehetőségekkel összehasonlítani. Egy jól megválasztott ingatlan hosszú távon stabil bevételi forrást jelenthet, a tényleges eredmény azonban nagymértékben függ a vételár, a bérleti bevételek, a költségek és a kockázatok együttes alakulásától.