REIT befektetés, REIT ETF, részvények vásárlása, előnyök, buktatók

Az alábbi REIT témájú cikkünkben megismerkedünk a REIT fogalmával, jelentésével, előnyeivel, hátrányaival, továbbá a befektetéssel kapcsolatos fontosabb tudnivalókat, szempontokat is megvizsgáljuk. Ebben a cikkben a REIT fogalmával, a REIT piac áttekintésével, az előnyökkel és hátrányokkal foglalkozunk. Megbeszéljük a REIT ETF-ekkel kapcsolatos tudnivalókat is. Kitérünk az osztalékfizetés szabályaira, a tőkeáttétes ETF-ek kockázataira is, de szó lesz a mortgage típus REIT társaságokról, ETF alapokról is. A tájékoztatóban a következő témákkal foglalkozunk:

• Hogyan működnek a REIT társaságok?
• Amerikai REIT részvények csoportjai
• REIT előnyei
• REIT hátrányai, buktatók befektetőként
• Mire figyelj ingatlanpiaci ETF, REIT ETF vásárlásakor
• Ingatlanpiac REIT ETF-ek hátrányai
• Miért kockázatosak a jelzálog, mortgage REIT-ek, ETF-ek
• Hogyan csökkenthetők a kockázatok? Mortgage REIT ETF-ek

Mi az a REIT, REIT jelentése

A REIT a Real Estate Investment Trust angol szavak rövidítése, amely olyan, a hagyományostól eltérő vállalkozásokat jelöl, melyek ingatlan hasznosításból szerzik a bevételük jelentős részét.  Az első REIT típusú vállalkozásokat az Egyesült Államokban hozták létre, azonban az Európai Unión belül is találkozhatunk ezzel a formával, például Németországban (német tőzsdén érhetők el) vagy Nagy-Britanniában. A REIT vállalkozási formával az amerikai tőzsde mellett, ez európai tőzsdéken is találkozhatunk, és 2017-től már a magyar tőzsdén is, SZIT (szabályozott ingatlanbefektetési társaságok) néven.

Hogyan működnek a REIT társaságok?

A REIT üzleti forma egyszerű, így bárki számára könnyen átlátható egy REIT típusú vállalkozás tevékenysége, amely általában abból áll, hogy a befektetett tőkén (gyakran hitellel kiegészítve) ingatlanokat vásárolnak. Az ingatlanok bérbe adásából pedig bevétele származik a cégnek. Értelemszerűen költségek is felmerülnek az ingatlanok üzemeltetése során, valamint további adminisztratív, és egyéb költségekkel is számolhatunk. A REIT által termelt profit jelentős részét (magas kifizetési hányad jellemzi a REIT-eket) jellemzően a társaság minden évben, negyedévben (amerika REIT-ekre jellemző) kifizeti a részvényeseknek osztalék formájában.

Amerikai REIT részvények csoportjai

A REIT vállalkozásokat alapvetően két kategóriába az ún. equity és a mortgage kategóriákba soroljuk. A hagyományos, a cikkben is tárgyalt REIT-ek gyakorlatilag az equity kategóriába tartoznak, azaz ingatlanokba befektető, működtető vállalkozások. A mortgage REIT esetében pedig jelzálog és jelzáloglevelek megvásárlásával foglalkozik a vállalkozás.

Az Egyesült Államok tőzsdéin elérhető REIT részvényeket, a pénzügyi szektorban az alábbi iparágak alatt találjuk:

• Healthcare Facilities REIT: egészségügyi létesítményekbe fektető REIT
• Hotel/Motel REIT: hotel, motel ingatlanokba fektető REIT
• Industrial REIT: ipari ingatlanokba fektető REIT
• Office REIT: irodák, irodaházak területén befektető REIT
• Residential REIT: lakóingatlanokkal foglalkozó REIT
• Retail REIT: kereskedelmi ingatlanokba fektető REIT
• Diversified REIT: vegyes, a fenti kategóriák bármelyikébe befektető REIT

A fenti REIT iparágak alatt kb. 200 vállalkozást fogunk találni, melyek közös jellemzője, hogy a társaság vagyonának jelentős része ingatlanvagyonban van, és a profit az ingatlan hasznosítási tevékenységből származik.

A fenti REIT iparágakat például a finviz.com részvényszűrővel is meg tudjuk nézni. Ehhez nem kell más tenni, csak a finviz.com oldalon a felső menü Screener menüpont alatt a Descriptive fülre kattinva az Industry mezőben megkeresni a fent felsorolt REIT iparágakat. Ebben nyújthat segítséget az alábbi kép:

REIT előnyei

A REIT forma előnye, hogy a vállalkozás különböző adókedvezményeket kap a hagyományos termelő, szolgáltató vállalkozásokhoz képest. Ennek az adókedvezménynek azonban az is a feltétele, hogy a társaság árbevételének jelentős része ingatlan hasznosításból (például bérbeadás) kell származnia, valamint kisbefektetők számára is elérhetők legyenek a társaság részvényei (meghatározott közkézhányad) és az osztalék meghatározott részét (jellemzően magas kifizetési hányad, payout ratio jellemzi ezeket a társaságokat) ki is kell fizetnie a részvényeseknek.

REIT előnyei befektetőként:

• Kisebb tőkét is befektethetünk, azaz azok is kihasználhatják az ingatlanpiaci lehetőségeket, akik nem tudnak, vagy akarnak egy ingatlant megvásárolni.
• Több ingatlanba fektet a REIT, így diverzifikáltabb a portfólió, mintha egyetlen ingatlant vásároltunk volna a pénzünkön.
• Rendszeres osztalék, akár negyedévente, így hasonló pénzáramlást eredményez, mintha saját magunk adnánk ki egy ingatlant.
• Az ingatlan kiadás minden terhét leveszi a befektető válláról: nem kell pénzt beszednünk, adminisztratív feladatok sincsenek, nem kell hibákat elhárítanunk, adóbevallást készíteni a bérleti tevékenységgel kapcsolatosan, nyilvántartást vezetni stb..
• Nem leszünk a környékhez (saját városunkhoz), országhoz kötve, azaz más országok ingatlanpiacai is elérhetővé vállnak számunkra.
• A REIT vállalkozásokra jellemző a 2-8% közötti osztalékhozam, azaz a saját kiadást megközelítő hozamokat érhetünk el vele.
• A REIT befektetés likvidebb megoldás, mint a saját ingatlan vásárlás, kiadás, mivel pillanatok alatt eladhatjuk a részvényeinket.

REIT hátrányai, buktatók befektetőként

A REIT kiválasztása során hasonló körültekintéssel kell eljárnunk, mintha ingatlant vásárolnánk, azaz a befektetés utánajárást igényel. Nem mindegy, hogy a REIT hol üzemelteti az ingatlanokat (ország és országon belül városnak is van jelentősége). Távoli országok esetében ezeknek az adatoknak nehezebb utánajárni (gondoljunk csak a floridai ingatlanpiacra és az ingatlanárakra a 2008-2009-es pénzügyi válság idején). Tehát célszerű olyan REIT-et választani, amelyik esetében ellenőrizni, nyomon tudjuk követni az ingatlanok környékének változását. A nyomon követés alatt nem feltétlenül a helyszíni ellenőrizést kell érteni, de a szélesebb környék gazdasági helyzetét célszerű figyelemmel kísérni,  híreket olvasni stb..

REIT esetében az iparági besorolásnak is fontos szerepe van, mivel a kiadhatóságot, és a bérleti díjakat az is meghatározza, hogy a befektetett ingatlanok milyen típusúak. Gondoljunk csak arra, hogy a kiskereskedelem kihívások előtt áll a folyamatosan terjedő on-line vásárlás miatt. Ezeket a szempontokat is át kell gondolnunk, és a döntésünknél figyelembe kell venni.

REIT társaságok jellemzően hitelt is igénybe vesznek a portfóliójuk bővítéséhez, így a hitel mértékét is vizsgálni kell. Alapvetően nem jelent gondot a hitel, ha a saját tőkéhez viszonyítva nem annak a sokszorosa,  ugyanis egy a jövőben előforduló emelkedő kamatkörnyezet növelheti a hitelkamatokat, ami így a vállalat profitját is csökkenti. Továbbá ha a források bevonása kötvények segítségével történt, akkor a kötvények megújítása jelenthet gondot egy nehezebb időszakban.

A REIT vállalkozásokban a tulajdonrészt részvények vásárlásával tudjuk megszerezni. A részvénypiacon (az ETF-től eltérően) nincs árjegyző, így a kereslet-kínálat függvényében a REIT ára elrugaszkodhat a valós értékétől (ingatlanvagyonától) negatív, vagy pozitív irányba is. Emiatt előfordulhat, ha nem vagyunk kellően körültekintőek, hogy jóval drágábban vásároljuk a befektetést, mint amennyi az ingatlanvagyon.

A REIT vállalkozások fundamentális mutatóinak értékelése során figyelembe kell venni, hogy a jelentős ingatlanvagyon az eredmény kimutatásokban jelentős értékcsökkenési leírást eredményez (akkor is ha az ingatlanok valós, piaci értéke egyébként nem csökken, hanem például emelkedik), ezért az egy részvényre jutó nyereség (EPS) és a belőle számított P/E mutatók nem használhatók jól.

Mire figyelj ingatlanpiaci ETF, REIT ETF vásárlásakor?

Az ingatlanpiaci REIT ETF-ek segítségével közvetetten tudunk befektetni az ingatlanpiacba a világ különböző régióiban. Az alábbiakban megbeszéljük a legfontosabb tudnivalókat, szempontokat, előnyöket, hátrányokat beszéljük meg.

Ingatlanpiaci REIT ETF-ek legfontosabb tulajdonságai

Az ingatlanpiaci ETF-eket, angolul REIT ETF, vagy Real Estate ETF elnevezés alatt találjuk. Ezeknek a tőzsdén kereskedett befektetési alapoknak a közös jellemzője, hogy az alapkezelő a rábízott vagyonból ingatlanpiachoz kapcsolódó vállalkozások részvényeit vásárolják. A gyakorlatban a legtöbbször REIT vállalatok részvényeiből alakítják ki a portfóliót. A REIT vállalkozások kifejezetten ingatlanhasznosítási célból létrehozott társaságok. Tehát a REIT társaság ingatlanokat vásárol, illetve hasznosít. A vállalat mögött így jelentős ingatlanvagyont találunk. Az ETF alapok legfontosabb tulajdonságait megbeszéltük (ETF fogalma, költségek, mikor válasszuk), így cikkünkben már erre nem térünk ki.

A legfontosabb tehát, hogy ezek az ingatlanpiaci ETF-ek a Magyarországon megszokott ingatlanpiaci befektetési alapoktól eltérően, nem saját maguk fektetnek be az ingatlan piacba, hanem áttételesen, azaz olyan vállalkozások részvényeit vásárolják meg, melyek ingatlanokat hasznosítanak.

Ingatlanpiac REIT ETF-ek előnyei

Az ingatlanpiac ETF-ek egyik előnye, hogy diverzifikált portfóliót tudunk kialakítani, mivel egy-egy alapkezelő akár több száz vállalkozás részvényeiből alakítja ki a portfólióját, így egyetlen ETF megvásárlásával is kellően diverzifikált portfóliót hozhatunk létre. Az egyedi REIT vállalkozások megvásárlásához képeset is jelentősen csökken a kockázat az ingatlanpiaci ETF-ek segítségével.

Tovább fokozhatjuk a diverzifikációt azzal is, hogy az ingatlanpiaci ETF-eket földrajzi régiók alapján is szétválasztjuk. Találunk olyan ETF-et, amelyik kizárólag az Egyesült Államok ingatlanpiacán fektet be, de természetesen a világ tetszőleges pontján befektető ingatlanpiaci ETF alapokat is találhatunk.

Mire érdemes odafigyelni ingatlanpiaci REIT ETF vásárlása során?

Fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlanpiac ETF-ek nem tisztán ingatlanokba fektetnek, ráadásul nem is csak REIT társaságok részvényeit vehetik, így az ingatlanpiachoz kapcsolódó egyéb vállalkozások is bekerülhetnek a portfólióba. Érdemes tehát a kiválasztás során megvizsgálni, hogy mekkora a REIT vállalkozások aránya. Ez az alapkezelési tájékoztatóból kiderül, és 90% feletti REIT, azaz Real Estate komponens már teljesen jónak mondható.

Bár az ingatlanpiaci ETF-ek több száz társaság részvényeit megvásárolják, érdemes a nagyobb részaránnyal rendelkező vállalatokat megvizsgálni. Különösen arra érdemes odafigyelni, hogy a piaci kapitalizáció és a mérlegben található ingatlanvagyon milyen viszonyban van egymással. Ha a piaci kapitalizáció többszörösen meghaladja a mérleg szerinti ingatlanvagyont, akkor túlvett állapotúnak tekinthetjük a társaságot.  

Egyes ingatlanpiac ETF-ek tőkeáttételt is alkalmazhatnak. Erre a 2x,3x, leveraged megnevezések utalnak, melyek az ETF nevében is szerepelnek. Ezek az ETF-ek gyakran nem equity REIT társaságokat vesznek (tehát ingatlan vagyonnal rendelkező, azokat hasznosító cégeket), hanem mortgage REIT társaságokat (lentebb beszélünk róla), ahol ingatlanvagyon nincs, csak jelzálog fedezettel rendelkező kötvények.  Gyakori, hogy ezek a tőkeáttétes ETF-ek valójában ETN-ek (különbségről itt olvashatsz), kockázat szempontjából van különbség a két befektetési típus között.

További fontos szempont az osztalék kérdésköre. Mi lesz az osztalékkal, melyet a REIT vállalatok fizetnek. A REIT társaságok jellemzője, hogy az ingatlanhasznosítási tevékenységből származó profit nagy részét kifizetik osztalék formájában a tulajdonosoknak. Ezt az osztalékot kifizetheti az ETF alapkezelő a befektetőknek, de léteznek olyan REIT ETF-ek, melyek újra befektetik, így gyakorlatilag árfolyam nyereség formájában jelenik meg az osztalék. Ez utóbbi megoldás inkább az európai REIT ETF alapokra jellemző (részletek itt). Ez a különbség adózási szempontból lehet lényeges, ugyanis az osztalék esetenként nagyobb adóteher alá tartozik.

Ingatlanpiac REIT ETF-ek hátrányai

A hátrányok között kellene megemlíteni, hogy az ingatlanpiaci ETF alapok esetében éves alapkezelési díjat kell fizetnie a befektetőknek. Az alapkezelési díj széles skálán mozog, a legolcsóbbak 0,07-0,1%-os alapkezelési díj mellett érhetők el, de találunk 0,5-1% közötti alapkezelési díjakat, amely már magasnak számít az ingatlanpiaci ETF-ek esetében. Arra is figyeljünk oda, hogy az alacsony eszközértékű ingatlanpiaci ETF-ek illikvidek lehetnek.

Mai témánk az ún. mortgage REIT, azaz olyan ingatlankezelő társaságok részvényei lesznek, melyek valójában nem birtokolják az ingatlant, hanem a társaság vagyonát különböző jelzálog kötvényekbe fektetik. Mivel ezek a társaságok is az ingatlanpiaci iparágon belül találhatók, így az óvatlan befektető könnyen összetévesztheti a hagyományos ún. equity REIT társaságokkal, melyeknek valódi ingatlanok is a tulajdonukban vannak. Valamint, azért is célszerű odafigyelnünk a jelzálog, azaz mortgage REIT társaságokra, mert nagyon könnyen bekerülnek a REIT ETF, és egyéb befektetési alapok portfóliójába.

Miért kockázatosak a jelzálog, mortgage REIT-ek, ETF alapok

Elsősorban az amerikai tőzsdén (illetve már európai tőzsdéken is találkozhatunk ezekkel a társaságokkal) futhatunk bele az ún. mortgage REIT társaságokban, illetve  olyan befektetési alapokban (mortgage REIT ETF), melyek kifejezetten ilyen vállalkozásokban fektetik a pénzüket. Ezeket mind a tőzsdei kereskedés során érhetjük el, tehát bárki számára hozzáférhető társaságokról, befektetési megoldásokról van szó.

A mortgage REIT társaságok gyakorlatilag olyan pénzügyi vállalkozások, melyek jelzálogfedezetű kötvényekbe fektetik a társaság vagyonát, anélkül, hogy az ingatlanpiacon valós ingatlant vásárolnának, hasznosítanának. A társaság tehát jelzáloggal biztosított kötvényekből alakít ki portfoliót, a jelzálogból befolyt kamatok adják a társaság bevételeit, illetve a profit jelentős része kifizetésre kerül a részvényesek, azaz a befektetők felé.

A mortgage REIT társaságok között találunk olyan pénzintézeteket, melyek kifejezetten jelzálog fedezetű hitelek nyújtására specializálódtak, illetve vannak olyanok is, melyek jelzálog fedezetű kötvényeket vásárolnak.

Jellemzően tehát a mortgage REIT társaságok osztalékpapírok és negyedévente fizetnek osztalékot.  Az előző kijelentésemnek ugyan ellentmond az aktuális helyzet, ugyanis a cikk írásának pillanatában az 1 milliárd dollár feletti piaci kapitalizációval rendelkező társaságok közül mindösszesen 2 db társaság fizet 2%-nál nagyobb (egyik 8,7%, más társaság 10,26%) osztalékhozamot, de az aktuális helyzetből nem érdemes általánosítani, illetve célszerű több társaságból álló portfóliók osztalékhozamát együttesen vizsgálni (lásd cikk utolsó bekezdése).

A mortgage REIT társaságokra is vonatkozik az a szabály, amely miatt a hagyományos REIT-ek is jó osztalék befektetésnek tekinthetők, azaz a profit 90%-át ki kell fizetni a részvényesek felé. A REIT megnevezés tehát félrevezetheti a részvény vásárlót, befektetőt, mivel többnyire a REIT alatt olyan társaságokat értünk, melyek ingatlanokat vesznek, és kiadnak. Itt az árbevétel jelentős részét a bérleti díj adja, majd pedig a profit nagy része osztalékként kifizetésre kerül a részvényesek felé.

Egy hagyományos REIT esetében tehát egész más szempontokat kellene értékelnünk befektetőként, mint egy mortgage REIT esetében. Többek között egy hagyományos REIT esetében az ingatlanok elhelyezkedése, az ingatlanportfólió típusa (lakóingatlan, ipari, irodák, egészségügyi létesítmények, vegyes) és az ingatlanpiac állapota lesznek a fontos tényezők. Fontos szempont lesz, hogy a társaság, milyen hatékonyan tudja hasznosítani az ingatlanokat, illetve mekkora hitellel rendelkezik a társaság. Egy mortgage REIT esetében egész más szempontokat kell vizsgálni, ugyanis itt a vagyon nem ingatlanokban van, hanem gyakorlatilag kötvényekben. Tehát a kötvénypiacról kell megközelítenünk a társaság értékelését, de természetesen az ingatlanpiaci hatások is figyelendők.

A mortgage REIT hátrányai

A fenti összehasonlításból már látható, hogy ezek a társaságok nem ingatlant vásárolnak, hanem kötvényeket. A kötvények árfolyama pedig a piaci hozamok függvényében változik, azaz a társaság vagyonának értékelése is jelentősen múlik a piaci hozamok változásán. Ha tehát a piaci kamatok emelkednek, a mortgage REIT társaság vagyona csökkenni fog, illetve fordított esetben a társaság vagyona emelkedik. Ezek a folyamatok természetesen a részvény árfolyamában is részben nyomon követhetők lesznek.  Természetesen a társaságnak is megvannak az eszközei arra, hogy a fenti hatásokat mérsékeljék, például alacsony kamatkörnyezetben alacsonyabb hátralevő futamidejű kötvényeket vásárolnak, tartanak, de ezekkel a tényezőkkel az árfolyam kockázat nem szüntethető meg teljesen.

További probléma, kockázat, hogy a jelzálog fedezet nem feltétlenül jelenti a kockázat mentességet. Gondoljunk csak a 2008-2009-es amerikai hitelpiaci válságra, és a túlhitelezett ingatlanokra. Természetesen léteznek az amerikai kormányzat által garantált jelzálogfedezetű kötvények is (tárgyaltuk: Jelzálog fedezetű befektetések, kötvények, mortgage ETF-ek), viszont a biztonságnak ára van, azaz a kamat alacsonyabb.

Látható tehát a fentiekből, hogy ha mortgage REIT társaságban gondolkodunk, akkor két fontos tényezőt mindenképpen mérlegelni kell. Egyik a piaci, jegybanki alapkamat és várható alakulása, a másik tényező pedig, hogy a portfólióban mekkora arányban vannak az ún. amerikai kormányzat (federal agency) által garantált kötvények.

Hogyan csökkenthetők a kockázatok? Mortgage REIT ETF

A jelzálog REIT társaságokkal kapcsolatos kockázatok némiképp csökkenthetők úgy, hogy egy nagyobb portfóliót alakítunk ki. Erre a célra az ún. mortgage ETF-ek nyújthatnak megoldást, ezek ugyanis kifejezetten mortgage REIT társaságok részvényeit veszik. Jellemzően 30-50 társaság található egy ilyen REIT ETF portfólióban, és itt is érdemes odafigyelni arra, hogy amikor a hagyományos, equity REIT ETF-be szeretnénk pénzt befektetni, akkor ne keverjük össze a nevében hasonló mortgage REIT ETF alappal.

Visszautalnék a korábbi osztalékhozamos észrevételemre, a mortgage REIT ETF-ek esetében a portfólióba már bekerülnek a kisebb társaságok is, illetve akár tőkeáttétel lehetősége is elérhető az alapkezelő számára, így találunk a mortgage REIT ETF-ek között magas osztalékhozamot kifizető alapokat. Például az egyik legnagyobb eszközértékkel rendelkező mortgage REIT ETF jelenleg 10%-os osztalékhozam mellett vásárolható meg.

Mi a probléma a P/E mutatóval ingatlanpiaci, REIT részvények vásárlása esetén?

Gyakran tapasztalom, hallgatókkal folytatott beszélgetések során rendre előkerül a P/E mutató alapú értékelés ingatlanpiaci REIT-ek esetében. Azonban van egy kis gond a P/E mutatóval, és a P/E mutatóra alapozott döntésekkel REIT-ek esetében, így itt is külön felhívnám erre a figyelmet. Ne kövessük el ezt a hibát.. Megmutatom, hogy miért torzít a P/E mutató jelzése olyan részvénytársaságok esetében, melyek nagy ingatlanvagyonnal rendelkeznek, azaz kifejezetten az ingatlanpiaci, REIT iparágban működő részvénytársaságok esetében találkozhatunk ezzel a problémával. A P/E hátrányai mellett arra is kitérnék, hogy milyen mutatót érdemes inkább használni a P/E helyett ingatlanpiaci, REIT iparági részvények értékelésére.

P/E mutató jelentése, kiszámítása

Ahhoz, hogy megértsünk a problémát röviden meg kell ismerkednünk önmagával a P/E mutatóval, ami egyébként a fundamentális elemzés egyik legismertebb, legszélesebb körben használt mutatója. A P/E mutató (teljes nevén a  Price/Earning Per Share) a részvényárfolyam és  az egy részvényre jutó nyereség hányadosa. A Price (P) a részvény aktuális árfolyamát jelenti, míg az E, azaz az EPS (Earning Per Share) az egy részvényre jutó nyereséget szemlélteti.

Számítása során először az egy részvényre jutó nyereséget (EPS) kell kiszámolnunk, azaz a vállalat adózott eredményét kell osztani a részvények számával. Így megtudhatjuk, hogy a társaság az adott évben mekkora adózott nyereséget ért el egy részvényre vonatkozóan. Tehát az EPS azt mutatja meg, hogy 1 db részvény mennyi jövedelmet termelt a vállalatban.

Ha pedig a fenti P/E képlet szerint elosztjuk a piaci árral az EPS-t, akkor azt kapjuk meg, hogy a piaci ár hányszorosa az éves szinten realizált eredménynek. Úgy is kifejezhetnék, hogy hány év alatt termeli ki a vállalat a részvény aktuális piaci értékét.

P/E mutató értelmezése, jelzései

A P/E mutatót összehasonlításokban használjuk, illetve a  P/E ráta egyfajta megtérülést is mutat, azaz ha befektetem a pénzemet, akkor hány év alatt termeli ki a vállalat profitja az adott összeget. Egy aktuális, mai példát megnézve az Amazon.com vállalat gördülő P/E rátája 173, azaz a részvény mai árfolyamának 173 szorosa az egy részvényre jutó nyereség. A jelenlegi feltételek mellett 173 év alatt ér el annyi profitot a vállalat, hogy az a részvény árfolyamával egyelő legyen. Tehát látható, hogy a részvény árfolyama sokkal magasabb, mint a vállalat profittermelő képessége. Miért vásárolják mégis a befektetők ezt a részvényt? Egyrészt a befektetők azt árazzák, hogy a jövőben jelentősen növekedni fog az egy részvényre jutó nyereség, így a P/E ráta 173 értéke is csökkenni fog (ha az árfolyam nem növekszik tovább). A fenti mutató összevetjük az előre mutató P/E rátával, melynek értéke 67, akkor látható, hogy az elemzők is  a profit növekedését várják a következő időszakra. Elmondható tehát, hogy a piac már előre beárazta, hogy az Amazon.com vállalatnak a jövőben jelentősen nőni fog a profitja.  

A fenti értékelés arra szolgált, hogy a vállalat jelenbeli, illetve jövőre vonatkozó P/E rátáit hasonlítottuk össze. Ahhoz azonban hogy átfogó képet kapjunk egy vállalat P/E alapú árazásáról meg kell néznünk a versenytársak és az iparági átlagot is, valamint a vállalat múltbeli P/E rátáit. Hiszen ha a versenytársak P/E rátája illetve az iparági átlag is közelít a fenti értékhez, akkor nem tekinthető  jelentősen túlárazottnak a papír, viszont ha a versenytársak, illetve az iparági átlag jelentősen kisebb a vállalatunk P/E rátájánál, akkor túlárazott papírról beszélhetünk. A P/E mutató használatát gyakorlati példákon keresztül, illetve az összehasonlító elemzésekben rejlő buktatókat, elkövethető hibákat az alábbi cikkekben tárgyaltuk:

• P/E ráta: túlárazott vagy alulárazott?
• Értékalapú befektetés, fundamentális elemzés buktatói: value trap

Mi a gond a P/E mutatóval az ingatlanpiaci, REIT részvények esetében?

A fentiekben a P/E mutatóval általánosságban foglalkoztunk, mely jól használható termelő, szolgáltató vállalkozások összehasonlítására, azonban az ingatlanpiaci területen torz eredményeket adhat a P/E mutató. A fő probléma, hogy egy ingatlan hasznosítással foglalkozó, REIT társaságnak a profilja az ingatlan vagyon felhalmozás és az ingatlanok hasznosítása, azaz bérbeadása. Mivel ezek a társaságok jelentős vagyonelemmel rendelkeznek, így az értékcsökkenési leírás is jelentős, amit elszámolni kénytelenek. Emiatt pedig a P/E mutató nevezője, az EPS kisebb lesz. Mivel így kisebb számmal osztjuk a részvény árfolyamát, a P/E mutató magasabb értéket fog mutatni. A megtérülési számítások esetében ez viszont problémákhoz vezethet, illetve az összehasonlítás során is. Bár ez utóbbi esetben nem akkora probléma a torzított P/E, mivel az összehasonlításokat iparágon belül végezzük. A fentiek miatt az ingatlanpiaci, REIT társaságok esetében a P/E helyet az ún. P / FFO per share mutató használjuk, ami már pontosabb képet adhat a társaság értékeltségi szintjéről.

Hogyan használható a P/E helyett a P/FFO per share mutató?

Ahogy fentebb említettem a P/E mutató fő problémája az értékcsökkenés nagymértékű elszámolása az ingatlanvagyonon. Ugyanis a valóságban az ingatlanállomány nem értékelődik le olyan mértékben, mint amit a számviteli törvények előírnak. Ráadásként vegyük figyelembe, hogy az ingatlan vagyon értéke tartósan növekedhet az ingatlanok árának növekedésével. A P/FFO per share mutató pedig ezt a hatást küszöböli ki, azaz figyelmen kívül hagyjuk a számítások során az amortizációt.

P/FFO per share számítása

A P/E helyettesítésére használt P/FFO per share mutató képletében az FFO per share (egy részvényre jutó FFO) adja a nevezőt. Az FFO a Funds From Operations angol szavak rövidítése. Számítása abban tér el az egy részvényre jutó nyereségtől (EPS adja a nevezőt a P/E hányadosban), hogy hozzáadjuk az amortizációt, képlet tehát: net income (adózás előtti nyereség), + depreciation + amortization - Gain on sale of properties.  Az FFO tehát úgy tudjuk kiszámítani, hogy az adózás előtti eredményhez hozzáadjuk a értékcsökkenést, de levonjuk az eladott ingatlanokon elért nyereséget, veszteséget (ha volt ilyen).

Példa a P/E és P/FFO összehasonlítására

Az alábbiakban az ABC INC REIT  (kitalált társaságnév, szemléltetési célból) társaság eredményei alapján nézzük meg a P/FFO mutatót, illetve a P/E mutatót. Az ACC egy lakóingatlanokat hasznosító REIT az Egyesült Államokban, piaci mérete jelentős, a kapitalizációja meghaladja az 5 milliárd dollárt, az ingatlanvagyona pedig eléri a 6 milliárd dollárt (jelenlegi árszint melletti osztalékhozam 4,8%).

Ha a társaság eredmény kimutatásába belepillantunk láthatjuk, hogy a 2017-es évben az egy részvényre jutó nyereség 50 cent (0,5 dollár) volt. (A fenti hivatkozáson az Earnings per share sorokat keressük meg). Ha ezt a fél dolláros egy részvényre jutó nyereséget vesszük figyelembe a P/E mutató kiszámítása során, akkor egy 40 dolláros árfolyam esetén 80-as P/E rátát kapunk, ami magasnak számít. A fentiek után számítsuk ki a P/FFO per share mutatót, először is gyűjtsük ki az adatokat az FFO kiszámításához. Ezek az alábbiak lennének:

• Net income: 69 millió dollár
• Depreciation and amortization: 235 millió dollár
• Gain on sale of equity: -1 millió dollár

A fentiek szerint az FFO tehát 69+235+1, azaz 304 millió dollár. Ez természetesen még nem az egy részvényre jutó FFO, azaz a fenti összeget osztani kell a kibocsátott részvények darabszámával. Az eredménykimutatás alsó soraiban ezt is megtaláljuk  (Weighted average shares): 135 millió darab, így a 304/135=2,25 dollár lesz az FFO értékünk.

A fentiek után a P/FFO mutató 40 dolláros árfolyam mellett 40/2,25, azaz 17,8 lesz. Ahogy fentebb láthattuk ugyanazon eredmény kimutatás alapján számolva a P/E mutató 80-as értéket mutat, míg a P/FFO per share mutató csak 17,8-at mutat. Az eltérés jelentős, így könnyen rossz döntést hozhatunk ha megtérülést vizsgálunk, összehasonlítást végzünk P/E alapon REIT társaságok esetében.

A P/E helyettesítése a gyakorlatban

A fenti számításokat csak szemléltető példaként vezettem le, hogy lássuk, miért lesz eltérés P/E és P/FFO mutatók értékelésben. Természetesen nincs szükség arra, hogy saját magunk számoljuk ki a P/FFO mutatót, mivel számos adatbázisból, szűrő programból elérhető ez a mutató. Mindazonáltal látható a fenti példából is, hogy kis gyakorlattal kb. 1-2 perc alatt kiszámolhatjuk saját magunk is. Az egyik jól használható adatbázist a gurufocus.com oldalon találjuk, az adatok egy része ingyenesen elérhető, így  a P/FFO adathoz is hozzáférhetünk. Az alábbi kép a gurufocus.com oldalról származik és az ACC EPS és egy részvényre jutó FFO értéke közötti különbséget, eltérést tekinthetjük meg (az adatsor utolsó két értékét számoltuk ki):

ETF vásárlás alapjai

A videóban az ETF befektetés alapjaival foglalkozunk. Többek között az alábbi témákról lesz szó:

• Megbeszéljük az ETF, ETN, ETC termékek jelentését.
• Megnézzük, hol lehet elérni ezeket a termékeket.
• Arra is kitérünk, hogy mi a különbség a hagyományos befektetési alap és az ETF alap között.
• Szó lesz az ETF alapok költségeiről.
• Hol találjuk az európai tőzsdéken elérhető 1400 ETF alapot.
• Hogyan vásárolható meg az ETF alap.
• Milyen adózási tudnivalókat tartsunk szem előtt..
• ETF alapok típusaival kapcsolatos tudnivalók.
• Tőkeáttétes ETF-ekkel kapcsolatos problémák.
• Hedged és unhedged típusú ETF-ek.
• Nyereséget felhalmozó és nyereséget kifizető ETF-ek és az adózás.

Az előadáson hivatkozott további tartalom:

• Tőkeáttétes ETF-ek veszélyei, kockázatok, megoldások a kockázat csökkentésre
• Currency hedged vagy unhedged ETF-et részesítsük előnyben?
• ETF vásárlás, kereskedés buktatója: contango hatás,
• ETF és az osztalék: osztalékot kifizető, vagy újra befektető ETF alapot válasszunk?

Az előadás folytatása:

Mi a probléma az amerikai REIT ETF alapokkal?

Már több, mint egy éve életbe lépett az az EU szabályozás, ami miatt az amerikai ETF-ek elérhetetlenek az európai, így a magyar befektetők számára is. Bár már korábban is beszámoltunk a PRIIPs szabályozásról azzal a záró gondolattal, hogy várjuk ki, mi lesz a vége, most, több, mint egy év után megnézzük a lehetőségeket, illetve megbeszéljük. mit lehet tenni, hogyan lehet helyettesíteni az amerikai ETF alapokat. Témáink:

• Mit jelent a PRIIPs szabályozás? Hogyan érint téged?
• Mi a probléma a KID dokumentummal? Miért érint ez egy magyar befektetőt?
• Hogyan lehet kikerülni a szabályozást?
• CFD termék jelenthet-e jó alternatívát?
• Határidős, vagy opciós termékkel helyettesíthető az ETF?
• Cégek és szakmai ügyfelek vásárolhatnak amerikai ETF-et?
• Hogyan helyettesíthetők az amerikai ETF-ek?
• Nézzük meg akkor, hogy mennyivel drágábbak az európai ETF-ek
• További hátrányok, előnyök az európai ETF piacon