Gazdasági válságok: Mi történik az ingatlanpiacon válságok alatt?

Előző cikkünkben már megbeszéltük, hogy a részvénypiacon és a kötvénypiacon milyen hatásai lehetnek egy gazdasági válságnak, most tekintsük át az ingatlanpiacot. Alapvetően többféle vélemény hangzik el a témában. Egyesek szerint az ingatlan egy jó befektetési lehetőség válságok során, mert az ingatlan megőrzi az értékét. Mások szerint pedig egy válságban az ingatlanpiacon óriási visszaesés lesz, az ingatlanokat nem lehet kiadni, így jobban járunk, ha nem tartunk ingatlant válságok alatt. Megnézzük most, hogy miért érinti egy-egy válság negatívan az ingatlanpiacot, és milyen esetekben, milyen helyzetekben lehet jó befektetés mégis válságok alatt az ingatlan.

Ahogy az előző bejegyzésben is hangsúlyoztam, múltbeli tapasztalatokból merítünk, és ez egyúttal azt is jelenti, hogy nem vehetjük biztosra, hogy a jövő válságaiban az ingatlanpiac hasonlóan fog reagálni, mivel egész más a jelenlegi gazdasági, pénzügyi rendszer, kamatkörnyezet, mint a múltbeli válságok esetében. Kiemelném azt is, hogy ez a bejegyzés évekkel a koronavírus okozta gazdasági problémák előtt íródott, azaz nem az aktuálisan előttünk álló helyzetre próbál jóslatokat, előrejelzéseket tenni, csak az ingatlanpiac és a múltbeli válságok tapasztalatait összegezzük.

Az ingatlanpiaccal kapcsolatos alapvető tudnivalókat az alábbi előadásból ismerheted meg. Megbeszéljük az ingatlanpiacra ható legfontosabb tényezőket. Megismerheted a legfontosabb mutatókat, adatbázisokat, melyekkel összehasonlításokat végezhetünk, és megállapítható, hogy az ingatlanpiac drága vagy olcsó.

 
 

Milyen tényezők vannak hatással az ingatlanpiacra?

Ahhoz, hogy megértsük, válságok során mi történik az ingatlanpiacon, érdemes átgondolni, hogy milyen tényezők hatnak az ingatlanok árára. Az ingatlanok piacán is azonosíthatjuk a keresleti oldalt és a lakáskínálatot, mely utóbbi sokkal rugalmatlanabb, így a válságok során nagyrészt az eltűnő kereslet okozza az ingatlanpiacon a problémát. Az ingatlanok iránti keresletre számos tényező hatással van, melyeket részletesen korábban már tárgyaltuk, így ezekre most csak röviden térnék ki. Az egyik fontos szempont az ingatlanpiaci kereslettel kapcsolatban a kamatok szintje, azaz alacsonyabb kamatkörnyezet több irányból is támogatja az ingatlanok árát. Egyrészt az alacsonyabb kamatokkal olcsóbb lesz a hitelfelvétel, így sokkal többen vállalhatják a hitelfelvételt. Másrészt az elmúlt években azt is tapasztalhattuk, hogy az alacsony kamatszint oda vezetett, hogy az ingatlan jó befektetésnek számított, a bankbetétekhez képest magasabb hozamot hozott. Főleg akkor szembetűnő a különbség, ha figyelembe vesszük, hogy folyamatos áremelkedés volt, és emellett még az ingatlankiadásból is származott haszon. Igaz ugyanakkor, hogy az elmúlt évben a szuperállampapír már hozamában megközelítette az ingatlanpiaci hozamokat, így tőkét vont el az ingatlanpiacról.

A fentieken túl a gazdasági növekedés is hatással van az ingatlanpiacra, számos, összetett hatáson keresztül. Elég ha arra gondolunk, hogy a gazdasági növekedés általában a bérek emelkedésével is jár, így a lakosság többet tud megtakarítani, magasabb hitelösszeg felvételét vállalhatja egy magasabb jövedelem mellett. Bővebben a témáról: Megéri lakást venni, kiadni, érdemes lakásba, ingatanba befektetni?

A fentiek mellett a demográfiai kérdéseket sem szabad figyelmen kívül hagyni, igaz ezek hosszú távú folyamatok. Ezalatt azt értem, hogy egy adott ország népessége, hogyan változik. Az ENSZ 2017-es tanulmánya szerint 2030-ra a jelenlegi 9,7 milliós magyar népesség 9,3-ra, majd 2050-re 8,3 millió főre csökken, lásd alábbi képen.

tőzsdei összeomlás

A kiábrándító adatok ellenére azonban ez nem jelenti azt, hogy a jövőben tömegével fognak üresen állni az ingatlanok, és eladhatatlanok lesznek (bár lehetnek ilyen városok, ahogy most is vannak Európa szerte), mivel hiányzik 1 millió ember az országból. Ugyanis időközben a régi ingatlanok is elavulnak, illetve az országon belüli migráció is hatással lesz erre, azaz a gazdaságilag fejlett régióba költöznek az emberek, például falvakból városokba, vagy a gazdaságilag elmaradott térségből a fejlettebb térségekbe. Ez pedig azt eredményezheti, hogy a fejlődő országrészekben az ingatlanpiacon továbbra is erős kereslet alakul ki.  A fentieknél természetesen sokkal összetettebb az ingatlanpiac, így javaslom a fent hivatkozott bejegyzések tanulmányozását. Az alapok után, térjünk rá arra, hogy mit történik az ingatlanpiacon a válságok során.

Mi lesz az ingatlanpiaccal a gazdasági válságok idején?

Ahogy már az előzményekben és korábbi bejegyzéseinkben is szó volt róla, a múltbeli gazdasági válságok együtt jártak a munkanélküliség növekedésével, azaz a családoknak csökken a jövedelme, ami pedig azt eredményezi, hogy a hitelek törlesztésével egyre több családnak lesz problémája. Ezen ingatlanok egy része a bankokhoz kerül, vagy árverés útján kerül értékesítésre, azaz egyre több eladó ingatlan lesz. Értelemszerűen ez a folyamat lefelé nyomja az árakat, javítja a vevők alkupozícióját. A fentiek mellett gyakorlatilag széles társadalmi réteget érint a válság, hiszen egyre több családnak lesz kevesebb a jövedelem, esetleg adóemelésekre, megszorításokra kerül sor. A fizetésemelések elmaradnak, az infláció miatt pedig a fizetések reálértéke csökken. A bizonytalan helyzet miatt a lakásvásárlás előtt állók kivárnak, elhalasztják a vásárlást, azaz csökken az érdeklődő, a vevő az ingatlanpiacon. Egyes országok a gazdasági válság során arra kényszerülnek, hogy kamatot emeljenek. Erre láthattál példát Magyarország esetében a 2008-2009-es válság idején. Ha pedig kamatemelésre kerül sor, akkor a hitelfelvétel megdrágul, a törlesztő részletek magasabbak lesznek, így ismét sokan meggondolják a hitelfelvétel melletti lakásvásárlást. Emellett pedig előbb utóbb megdrágulnak a már felvett lakáshitelek is (kivéve az extrém hosszú kamatperiódusra felvettek), és a lakosság azt tapasztalja, hogy a fizetése vásárlóértéke csökken, közben pedig a törlesztő részlet emelkedik. Ezeknek a tényezőknek a hatása azonban hosszú hónapok múlva lesz érezhető az ingatlanpiacon.

Legyünk tisztában azzal is, hogy egyes országok kamatvágással, laza monetáris politikával kezelik a válságokat. A kérdés csak az, hogy van-e befektetői bizalom, és megteheti ezt az adott ország. Ha nem, akkor kamatemeléssel előzheti csak meg azt, hogy a lejáró államadósságot finanszírozza (ezt láthattunk 2008-2009-ben Magyarországon). A 2008-2009-es ingatlanpiaci összeomlás azért is speciális, mert akkor a lakáshitelek nagy része svájci frankban és euróban lett kihelyezve. Ez pedig azt eredményezte, hogy nemcsak a törlesztő részlet növekedett meg, hanem a tartozás is. Ilyen veszély jelen pillanatban nem fenyegeti az ingatlanpiacot, hiszen a forintban felvett hitelösszeg nem fog növekedni, de a törlesztő részlet (a növekvő kamatok miatt) igen. Mindenesetre általános folyamatként megfigyelhető, hogy az ingatlanpiacot negatívan érinti a válság, azaz az árak stagnálnak, esnek, eladói piac alakul ki, ami a vevőknek kedvez.

 
 

Mi lesz a gazdasági válság során az ingatlanbefektetéssel?

Most alapvetően arról az esetről beszélek, amikor közvetlenül fektetünk az ingatlanpiacba, és saját magas adod ki. Ebben az esetben számolhatsz azzal, hogy a bérlőknek fizetési nehézségei lesznek, elveszíti a munkáját, nem tudja a bérleti díjat fizetni. Ez ellen a legjobban egy jól megírt bérleti szerződéssel, és közokirat készítéssel lehet védekezni. További részletek erről a témáról itt beszéltük meg.

A fentiek mellett a válság alatt valószínűleg csökkenni fog az ingatlanod értéke, és sokkal hosszabb idő alatt tudod majd értékesíteni. Ennek ellenére egyébként nem biztos, hogy érdemes eladni egy befektetési célból megvásárolt ingatlant, ugyanis a legsúlyosabb válságok idején jó eszköz a vagyon átmentésére. A múltban több olyan példát láthatunk, ahol országok államcsődbe kerültek egy-egy gazdasági válság során, és az ezt követő magas infláció, esetenként hiperinfláció a készpénz, bankbetét, államkötvények reálértékét könnyedén töredékére tudja csökkenteni. Ilyenkor természetesen az ingatlan is eladhatatlanná, kiadhatatlanná válik, de a válság végével, akkor is egy ingatlan marad, amikor a készpénz már rég elveszítette a vásárlóértékét. Tehát a vagyon hosszú távú megőrzésére jó eszköz volt a múltban az ingatlan, de ennek feltétele, hogy az adott régió hosszú távú kilátásai jók legyenek (növekvő népesség, gazdasági fejlődés stb.). A magas, növekvő infláció ellen is védelmet nyújthat egy ingatlan, hiszen az infláció együtt jár azzal, hogy a jövőben megdrágul az új ingatlanok építési költsége. Ez pedig magával húzza a használt ingatlanok árát is.

Mi lesz az ingatlan értékpapírokkal?

Nagy divatja van az elmúlt 5 évben a különböző ingatlanpiaci befektetésekhez köthető értékpapíroknak. Ilyenek például a REIT társaságok (melyek ingatlanokat hasznosítanak, és jelentős ingatlanvagyonnal rendelkeznek), de ide sorolhatók a különböző befektetési alapok. Ha ilyen típusú ingatlan befektetéssel rendelkezünk, akkor már széles körű ismeretekre van szükségünk. Néhány fontos gondolat:

REIT társaságok tulajdonképpen tőzsdén kereskedett ingatlanhasznosító cégek, melyek jelentős ingatlanvagyonnal rendelkeznek. Azonban egy pánikhelyzetben előfordulhat, hogy a részvények ára az ingatlanvagyon szerinti érték alá esik. Például XY REIT társaság ingatlanvagyona 20 milliárd dollár, de a tőzsdei kapitalizációja 10 milliárd dollárra esik, azaz a félelem, pánik miatt féláron tudjuk eladni a részvényeket.

A REIT ETF alapok is divatosak manapság, azonban itt még egy plusz partnerkockázat van, az ETF alapkezelő. Ha egy válság elmélyül, akkor számítani kell arra is, hogy egyes pénzügyi szereplők, bankok, brókercégek csődbe mennek. A 2008-2009-es válság két ETN alap ment csődbe, igaz akkor még csak pár száz ETF, ETN alap létezett, ma meg több ezer, itt beszéltünk erről.

Az ingatlanpiaci befektetési alapokkal hasonló problémák merülhetnek fel. Elég, ha csak a 10 évvel ezelőtti eseményeket vizsgáljuk, azaz a befektetők kivették a pénzüket a nyílt végű befektetési alapokból, de az alapkezelő nem tudta ilyen gyorsan eladni az ingatlanokat, így kifizetni sem tudta a befektetőket. Emiatt 2008-2009-es válságot követően az ingatlanpiaci befektetési alapok visszaváltási idejét 90 nap hosszabbították meg, illetve egyes ingatlanpiaci alapok zárt végűvé alakultak. Bővebben az ingatlanpiaci alapokról: Hogyan válassz ingatlanpiaci befektetési alapot.

Melyik a legjobb ingatlan befektetés gazdasági válságban?

Az ingatlan értékpapírnak megvannak az előnyei, tanácsadók azt szokták mondani, hogy „még a padlót, sem kell felseperni” utalva arra, hogy a bérlőkkel számos probléma lehet. Ugyanakkor válságok során a partneri kockázat egy nagyon fontos tényező, és ez mindenképpen az ingatlan értékpapírok hátrányának tekinthető. Ne menjünk el a költségek mellett sem, ugyanis a hagyományos ingatlanpiaci alapok alapkezelési díjai magasnak tekinthetők. Ez pedig azt is jelenti, hogy a hozam jelentős része a költségekre megy el. Az alábbi grafikonon az ismert, népszerű magyar kereskedelmi bankokban elérhető ingatlanpiaci alapok 3 éves, évesített hozamai láthatók.

(adatok forrása: bamosz.hu)

Jól látható a fenti grafikonon, hogy az ingatlanalapok közel fele nem tudta elérni az évi 5%-os hozamot sem. És itt most nem egy átlagos piacról, hanem egy erős bikapiacról beszélünk. Ahogy az alábbi grafikonon látható az ingatlanok néhány év alatt kb 50 százalékkal drágultak, a fővárosban kb. 70%-os drágulás volt, és ez csak az ingatlanok ára, még nem vettük figyelembe, hogy az három év alatt ki is tudtuk adni az ingatlanat, tehát bérleti díjat is kaptunk.

(adatok forrása: mnb.hu)

Természetesen vannak erre érthető magyarázatok, például a magas alapkezelési díjak, az alapkezelők kénytelenek készpénzt is tartani, hogy a visszaváltásokat finanszírozni tudják, de arra is alapkezelési díjat számítanak fel. Vegyük figyelembe, hogy a REIT társaságok és az ingatlan típusú befektetési alapok gyakran tőkeáttételt is használnak, azaz hitelt vesznek fel, mely tovább növeli a befektetésünk kockázatát.

Ha kérdésed van a fentiekkel kapcsolatban, hozzá szeretnél szólni a témához, csatlakozz facebook csoportunkhoz ide kattintva!

Tanfolyamaink:

Új tartalmak

please do NOT follow this link