Hogyan adózz az ingatlan bérbeadás után 2024-ben?

Cikkünkben áttekintem az ingatlan adózással kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, lehetőségeket. Megbeszéljük, milyen adózási módok közül választhatunk, szó lesz arról, hogy mi változott 2019-ben az ingatlan adózással kapcsolatban. Arról is beszélünk, hogy kinek, melyik ingatlan adózási módot célszerű választania. Közérthetően beszélünk az ingatlan adózásról, de általános, tájékoztató jelleggel, így kérlek a leírtakat ellenőrizd a NAV honlapján mielőtt alkalmazod.  A témánk tehát az lesz, hogy magánszemélyként hogyan adózz lakóingatlan bérbeadásából származó jövedelem után. Az adózási téma mellett már érintettünk számos fontos tényezőt az ingatlanbefektetéssel kapcsolatban, ezeket a bejegyzéseket itt találod.

Milyen ingatlan adózási lehetőségek közül választhatunk?

Alapvetően kétféle adózási mód közül választhat a lakóingatlant bérbe adó befektető. Ezek az alábbiak:

  • költséghányad szerinti ingatlan adózás
  • tételes költségelszámolás szerinti ingatlan adózás

Kezdjük először az egyszerűbb változattal a költséghányad szerinti ingatlan adózással. Megbeszéljük milyen előnye, hátránya van, kinek, mikor éri meg alkalmazni.

Hogyan adózol, ha költséghányad alapján számítod ki az adót?

A költséghányad szerinti ingatlan adózási mód lényege, hogy a teljes ingatlan bérbeadásból származó bevételből 10%-os költséget lehet levonni, és a maradék összeg után be kell fizetni az szja-t, ami jelenleg 15%.

Az adózási mód megértéséhez álljon itt egy példa. Tegyük fel a 2018-as évben ingatlan bérbeadásból összesen 3 millió forint bevételünk származott. Ekkor a 10%-os költség 300.000 Ft lesz, azaz 2,7 millió forint után fizetünk SZJA-t (összesen 405 ezer forintot). Az ingatlan adó, 15%-os SZJA kulcs esetén az alábbi képlet szerint számítható ki:

  • Fizetendő SZJA = összes bevétel * 0,9 *0,15

Ennek az ingatlan adózási módnak az előnye, hogy egyszerű, gyorsan kiszámolható. Adminisztrációs tevékenységünk minimális, azaz nem kell gyűjteni a költség számlákat. Ráadásul egy jó állapotban levő ingatlan esetében a felmerülő költségek sem lesznek jelentősek, azaz ha nem haladják meg a 10%-ot, akkor megérné ezt az adózási módot választani. A fenti példában 3 millió bevétel után évi 300.000 Ft költséget számoltunk el a költséghányad szerinti adózással. Azaz ha ennél nagyobb lenne a költségünk, akkor át kell gondolni, mert nem biztos, hogy ezt az adózási módot célszerű választani. Van azonban még néhány dolog, ami kedvezőtlenné teszi ezt az adózási módot, és sokan ezt figyelmen kívül hagyják.

Fontos korlátozások a költséghányad adózás esetén

Befektetők, bérbeadók sokszor megfeledkeznek arról, hogy a bevétel nem minden esetben egyenlő a bérleti díjjal. Ugyanis ha a bérlőtől átvesszük a rezsi összegét, akkor az szja törvény  értelemben ez is a bevételünk részét képezi.. Igaz ez akkor is, ha odaadjuk a bérlőnek a közmű számlák csekkjét (ami a nevünkre szól), hogy fizesse be. Ha pedig átvettük a rezsit, akkor a bevételünk jelentősen növekedhet, a bérleti díj függvényében, így az éves bevételünk akár 30-50 százalékkal is több lehet. Ez pedig azt is maga után vonja, hogy több adót fogunk befizetni.

Hogy megértsük a problémát nézzünk meg egy példát. Bérlőtől a 2017-es évben átvettünk 3 millió forint bérleti díjat, és ezzel együtt még összesen 1 millió forintot rezsire. Ebben az esetben már a teljes bevételünk 4 millió forint lesz. Költséghányad alapján megállapított szja így a következők szerint alakul 4.000.000 *0,9*0,15, azaz 540 ezer forint. Ugyanakkor az 1 millió forintot, amit rezsire átvettünk mi tovább fizetjük a szolgáltatók felé, de költségként nincs lehetőség arra, hogy a költséghányad adózás esetén elszámoljuk. A tényleges bérleti díjra, ami 3 millió forint volt, így már 540 ezer forint adót fizetünk, ami így 18%. 

Milyen megoldások jöhetnek szóba a fenti problémára?

Az egyik szóba jöhető megoldás az lehet, hogy a közműveket a bérlő nevére íratjuk, hiszen ebben az esetben a közmű számlák a bérlő nevére kerülnek kiállításra, és a bérlő fogja befizetni. Sokan azonban az ezzel járó adminisztrációt nem vállalják. Nekik lehetőségünk van arra, hogy tételes költségelszámolást alkalmaznak (ez a második ingatlan adózási eset). Illetve 2019. január 1-től változás lépett életbe. Eszerint az Szja törvény 17. § bővítésre került egy plusz bekezdéssel (3a). A kiegészítés értelmében az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem tételes költségelszámolása során a bérlőtől közművekre átvett (áram, víz, gáz stb.) díjak nem minősülnek bevételnek. Idézem a 3a pontot:

"Ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre - az igénybevétellel arányosan - áthárított díja."

Kivételek is vannak sajnos (forrás: nav.gov.hu):

  • A társasház által kötött biztosítás és takarítás díjára, a közös képviselőnek kifizetett díjazásra, a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre nem vonatkozik a szabályváltozás.
  • Nem alkalmazható az új szabály a bérlőre áthárított társasházi közös költségre sem, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat. Tehát a bérlő által megfizetett közös költség a bérbeadó ingatlan-bérbeadásából származó bevételének minősül, amelyből költségelszámolásra van lehetőség.
  • Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, ami tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, az új szabály nem alkalmazható. Ezekben az esetekben ugyanis a szolgáltatás díja az igénybevétellel arányosan nem hárítható át a bérlőre. Ilyenkor az egyösszegű bérleti díj vagy költségtérítés ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek számít, melyből levonhatók a költségek.
  • Az új szabály arra sem vonatkozik, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérő-órák által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, aki azonban átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, mert ebben az esetben sem a fogyasztással arányosan hárítja át a közüzemi díjakat a bérbeadó a bérlőre.

Ez a változás tehát vonzóvá teheti a költségáltalány szerinti adózást, mivel nem kell bevételnek tekinteni a közüzemi szolgáltatásokat. Van azonban még egy fontos tétel, ami miatt rosszabbul járhatunk a költségáltalány szerinti ingatlan adózással.

Költségáltalány adózási mód esetén nem számolhatjuk el az értékcsökkenést

Ha magánszemélyként adjuk bérbe ingatlanunkat, lehetőségünk van arra, hogy értékcsökkenést számoljunk el költségként. Erről az Szja törvény 11. számú mellékletet rendelkezik pontosan. Röviden annyit érdemes tudni, hogy hosszú élettartamú szerkezet (beton, tégla épületek) esetén az évi leírási kulcs 2%, közepes élettartamú szerkezetek esetén  (könnyűacél, fém, fa szerkezetek) 3%, míg rövid élettartamú épületek esetén 6% a leírási kulcs.  Ingatlan esetében tehát 2%-os évi értékcsökkenés számolható el költségként, ami nem tűnik soknak, de ha figyelembe vesszük, hogy egy átlagos lakás értéke 15 millió forint, akkor máris évi 300.000 Ft elszámolható költségről beszélünk. Ha ezt a tételt nem tudjuk elszámolni, akkor ez azt is jelenti, hogy évi 45 ezer forinttal több szja-t leszünk kénytelenek fizetni. Költségáltalány esetén azonban nincs lehetőség elszámolni az értékcsökkenést, az alábbi állásfoglalást találjuk a NAV honlapján:

"Elszámoltnak kell tekinteni az értékcsökkenési leírást azokra a naptári évekre, amelyekben a magánszemély a jövedelmét 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapítja (állapította) meg a jövedelmét."

Mielőtt azonban elvetnéd a költségáltalány adózási módot az értékcsökkenési leírás hiánya miatt tekintsd át az értékcsökkenés elszámolhatóságának fontosabb feltételeit. Ugyanis ha az ingatlant ingyenesen szerezted (például ajándékozás, öröklés jogcímén), akkor egyébként sem lehetséges értékcsökkenési leírással élni. És akkor sem, ha az ingatlant nem a tulajdonosa adja ki, hanem például a haszonélvező.  Összességében tehát ha az ingatlant vásároltad, és tulajdonosként adod ki, akkor az ingatlan beszerzési ára (+ a felújításra fordított igazol összeg) lesz az alapja az értékcsökkenésnek, melyet tételes költségelszámolás esetén számolhatsz el. Erről fogunk beszélni a következő bekezdésben.

Hogyan adózol, ha tételes költségelszámolással  számítod ki az adót?

A tételes költségelszámolás lényege, hogy a bevételekről és a felmerülő költségekről nyilvántartást készítünk, mely alapján kiszámoljuk az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet. Itt tehát egy pontos kimutatás alapján számítjuk ki a jövedelmet. A módszer előnyei, hogy akár az értékcsökkenés is elszámolható, ez pedig jelentős tétel lehet. További előnye a módszernek, hogy az átvett rezsi (2019 január 1. előtt) bevételnek minősül, de a közmű szolgáltató felé kifizetett költség elszámolható. Az alábbi példában a fontosabb bérbeadással kapcsolatos tételekre láthatsz példát.

Bevételek:

  • Bérleti díj 60.000 Ft
  • Átvett összeg közműre: 30.000 Ft

Összesen: 90.000 Ft

Költségek:

  • Szolgáltatóknak kifizetett közmű 30.000 Ft
  • Értékcsökkenés: 20.000 Ft

Összesen 50.000 Ft

2019. január 1. előtt így alakul a jövedelem számítás:

  • Tételes adózás esetén a jövedelem: 90.000 – 50.000, azaz 40.000 Ft, fizetendő szja 6000 Ft.
  • Költséghányad esetén a jövedelem: 0,9x90.000, azaz 81.000 Ft, fizetendő szja 12.150 Ft.

Jól látható a fenti példában, hogy a költséghányad elszámolás esetén lényegesen több lesz az adó, mivel nem tudjuk levonni a szolgáltatónak kifizetett közművek összegét, sem az értékcsökkenést.

2019. január 1. után már megváltozik a helyzet, a fenti táblázat így alakul át

Bevételek:

  • Bérleti díj 60.000 Ft

Összesen: 60.000 Ft

Költségek:

  • Értékcsökkenés: 20.000 Ft

Összesen 20.000 Ft

Tételes adózás esetén a jövedelem: 60.000 – 20.000, azaz 40.000 Ft, fizetendő szja 6000 Ft.

Költséghányad esetén a jövedelem: 0,9x60.000, azaz 54.000 Ft, fizetendő szja 8100 Ft.

A különbséget itt már csak az értékcsökkenés okozza, de ehhez azért hozzátenném a valóságban további költségek azért felmerülnek. Melyikkel járunk jobban? Tulajdonképpen azon múlik, hogy tudunk-e értékcsökkenést elszámolni, és a bérbeadással kapcsolatban milyen további költségek merülnek fel. Ha ezek összege (értékcsökkenés és egyéb költségek) meghaladja a bevételek 10%-át, akkor jobban járunk a tételes költség elszámolási móddal.

Értékcsökkenés, mint költség elszámolási lehetőség ingatlan bérbeadáskor

Látható volt a fenti példákban, hogy az értékcsökkenés elszámolásának nagy jelentősége lehet, így ennek alaposan járjunk utána. Részben tárgyaltuk a témát a "Költségáltalány esetén nem számolhatjuk el az értékcsökkenést" bekezdésben. Röviden a fontosabb szempontokról:

  • Az évi leírási kulcs 2,3, vagy 6 százalék lehet, de beton, tégla, kő épületek estén 2 százalék
  • Ha ingyenesen szereztük az ingatlant nem számolhatunk el értékcsökkenést
  • 10%-os költséghányad szerinti adózási módban elszámoltnak kell tekinteni
  • Haszonélvező adja ki az ingatlant, nem számolható el értékcsökkenés
  • Csak arra az időszakra számolható el értékcsökkenés, amikor ki volt adva az ingatlan.
  • Terület alapú arányosítást is végezni kell, ha például csak egy szobát adunk ki
  • Az értékcsökkenési leírás alapja nem a piaci ár, hanem a beszerzési ár. Ezt az összeget növelni lehet az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el. Az értéknövelő beruházások esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

Arányosításra nézzünk példákat

Időarányos elszámolás:

Tegyük fel a teljes ingatlan csak fél évig volt kiadva. Az ingatlan bekerülési értéke, felújítással együtt 10 millió forint. Tégla épület esetén 2%-os leírási kulccsal számolva az értékcsökkenés 200.000 Ft, melynek 365-öd része 547,94 Ft. Mivel fél évig volt kiadva, így 180 napra számolva a figyelembe vehető értékcsökkenés 180*547,94 Ft, azaz 98.630 Ft.

Területarányos elszámolás:

Tegyük fel csak egy szobát adtunk ki, mely 20m2, az ingatlan pedig 50m2-es, bekerülési ára 10.000.000 Ft. Értékcsökkenés 200.000 Ft, mely az 50 m2-re vonatkozik, így 1m2-re eső költség 4000 Ft, így 20m2 kiadása esetén 20*4000 Ft, azaz 80.000 Ft számolható el költségként.

 
 

Kell-e számlát adni a tételes adózási mód esetén?

Számlát nem kötelező adni. A törvény úgy rendelkezik, hogy ha a bérlő nem igényel számlát a tulajdonostól, akkor a bérbeadó a bérleti szerződés alapján  tartja nyilván bevételeit. Ha a bérlő számlát kér, akkor adószám igénylés szükséges (egyszerű folyamat a NAV-nál kell igényelni). Ha pedig kapunk adószámot, akkor már számlatömböt vásárolhatunk, vagy igénybe vehetünk számlázó programot is.

Ha nem adunk számlát a bérlőnek, akkor is állítsunk ki egy bizonylatot, mellyel igazoljuk az összeg átvételét. A költségekkel kapcsolatos számlákat is meg kell őrizni, illetve egy nyilvántartást (excel táblázat) kell vezetnünk a bevételekről és költségekről.

Kell-e EHO-t fizetni? Milyen adózási változások, adóterhek merülnek fel?

Nagyon sok a nem aktuális írás adózás témában az interneten, így sokan azt gondolhatják még EHO fizetési kötelezettség is felmerülhet az ingatlan bérbeadása után. Azonban 2018. január 1. óta nem kell EHO-t fizetni az ingatlan bérbeadást után 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén. Az alábbi táblázatban találod a fizetendő adót, illetve a változásokat.

2017.

Adó és adózási változások

 

Szja 15%

 

+ 1 millió forintot elérő jövedelem esetén 14% Eho

 

Bevételnek számít a közműre átvett összeg

2018.

Szja 15%

 

1 millió forint feletti jövedelem utáni EHO törlésre került

 

Bevételnek számít a közműre átvett összeg

2019.

Szja 15%

 

Nem minősül bevételnek a közműre átvett összeg

Hogyan kell kitölteni az SZJA nyomtatványokat?

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalapba tartozik, így a 1853, azaz 18SZJA nyomtatvány A lapjának 7-es és 8-as pontját kell kitöltenünk. Az alábbi képen láthatod, hogy a NAV oldaláról kell letölteni a nyomtatványt, ami a 2018-as évre 18SZJA néven érhető el, de majd a 2023-as évben származó jövedelmek után a 23SZJA nyomtatvány lesz a használandó. A nyomtatvány mellé az ÁNYK programra is szükséged van, ez is letölthető a NAV honlapjáról.

Az alábbi képen az ÁNYK program ablakát látod, a 18SZJA nyomtatván A lapjával. Költséghányad alkalmazás esetén a "10% költséghányad alkalmazását választom jelölőt" kell jelölnünk. Ekkor a 7 b és 8 b mezőkbe kell megadnunk az összes éves bevételt, amely ingatlan bérbeadásból származik. Amennyiben tételes költségelszámolást alkalmazunk, akkor a 7 b, 8b és 7c és 8c mezőket kell kitölteni. A bevételek mellett a költségeket is vigyük fel, majd a 7-8 d mezőben a program számolja a jövedelmünket. Ha más önálló tevékenységet nem végzünk, akkor a 7-es és 8-as sorok megegyeznek. Értelemszerűen ha más önálló tevékenységet is végzünk, akkor a 7-es sorba az ingatlan bérbeadással együtt összeadva, a 8-as sorokban pedig már csak az ingatlan bérbeadást kell feltüntetni.

Adóelőleg megállapítás és befizetés ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódóan

A magánszemélynek (adószám nélküli, vagy adószámmal rendelkező magánszemély) negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megállapítania az ingatlan bérbeadásból származó bevételt terhelő adóelőleget. Ez alól kivételt jelent, ha a bevételt terhelő adóelőleg megállapítására a kifizető köteles. Az adóelőleg megállapításához összegezni kell az adott negyedévben kapott bevételeket és a felmerülő költségeket. Ha a bevételek és költségek különbsége pozitív szám, akkor az aktuális SZJA kulcs szerint adóelőleget kell fizetni, azaz a NAV  személyi jövedelemadó magánszemélyt terhelő kötelezettség számlára el kell utalni a kiszámolt összeget (közleményben adószámmal, adóazonosító jellel). A tárgyévet követően, az adóbevallás elkészítésekor a már megfizetett adóelőlegek figyelembe vehetők, és ezek csökkentik a fizetendő SZJA összegét.

Családi adókedvezmény igénybe vehető-e az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után?

A Szja tv. 29/A § alapján a családi kedvezményt érvényesítő magánszemély az összevont adóalapját a családi kedvezménnyel csökkenti. Az összevont adóalap részét képezi az adóalap-kiegészítést is tartalmazó önálló tevékenységből származó jövedelem. Ennek számít ugyanis 2011. január 1-jétől a magánszemély ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme, mivel ettől az időponttól megszűnt az ilyen jövedelem elkülönült adóztatásának választási lehetősége. Kifejezett jogszabályi rendelkezés nem tiltja azt, hogy a magánszemély a családi kedvezményt ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme tekintetében érvényesítse, ezért ilyen esetben is élni lehet a szóban forgó kedvezménnyel.

Alanyi adómentes egyéni vállalkozás és az ingatlan bérbeadás magánszemélyként

Tévedésre adhat okot az, hogy ha magánszemélyként adjuk bérbe az ingatlanunkat és közben alanyi adómentes egyéni vállalkozóként is végzünk tevékenységet, akkor azt gondoljuk, az alanyi adómentes keret kiszámolásába nem kell beszámolni az adott évben ingatlan bérbeadásból származó bevételeinket. Az igazság az, hogy be kell számolni, tehát az egyéni vállalkozásból származó bevételek és a magánszemélyként kiadott ingatlan bérbeadásból származó bevételek együttes összege nem haladhatja meg az adott évre vonatkozó alanyi adómentesség felső határát, ami jelenleg 12 millió forint.

Frissítés: Kérlek vedd figyelembe, hogy a fent leírtak a szerző saját adózással kapcsolatos tapasztalatait, eljárását tárgyalják. A közölt ismeretek pontatlanok lehetnek, és tévedéseket is tartalmazhatnak. A leírtak csak általános tájékoztató jellegűek, és nem alkalmasak arra, hogy a fentiek alapján elkészítsd adóbevallásodat. Ha az ingatlan bérbeadással kapcsolatban kérdésed van, akkor keress meg egy könyvelő irodát. Bár nagyon sokan megkeresnek adózási kérdésekben a fent leírtak nyomán, de nem tudok adózási kérdésekben segíteni...

Kapcsolódó téma:

Ha kérdésed van a fentiekkel kapcsolatban, hozzá szeretnél szólni a témához, csatlakozz facebook csoportunkhoz ide kattintva!

Tanfolyamaink:

Új tartalmak

please do NOT follow this link